Израиль. Гид по покупке жилья

Недвижимость в Израиле отличается продуманными планировками и большими метражами, повышенной комфортностью и шикарными панорамными видами. В отделках используются дизайнерские решения и современные строительные материалы, технологии и оборудование.

Всё это в сочетании с развитой инфраструктурой и возможностями для полноценного отдыха и оздоровления делает израильскую недвижимость мечтой многих людей. И если практически во всём мире во время последнего витка экономического кризиса рынок недвижимости пошатнуло, то именно израильский рынок недвижимости совершенно не пострадал. Более того, в стране наблюдается повышенный внешний спрос, который привёл к скачку цен примерно на 85% за последнее десятилетие.

Такие показатели могут говорить только о высоком уровне жизни в стране, о желании людей жить и работать в этой стране, об уважении государства к гражданским правам и интересам владельцев недвижимости и об их чувстве безопасности.

Особенности недвижимости в Израиле

Как и во всём мире, недвижимый фонд Израиля состоит из нового и вторичного жилья, из квартир (апартаментов) и частных домовладений, а также нежилых помещений. Недвижимое имущество можно приобрести в собственность или арендовать на длительный срок. При этом государство Израиль позволяет любому человеку, в том числе и иностранному гражданину, не только купить объект недвижимости, но и получать доход от сдачи в аренду.

Новостройки

В Израиле квартиры принято называть «апартаментами». Новостроек в стране немного. Нередко новые многоквартирные жилые комплексы появляются на месте сноса четырёх — пяти малоэтажных домов.

Современные объекты строительства в Израиле должны быть выполнены из монолитного железобетонного каркаса с заполнением ограждающих стен керамическими блоками. Такие строительные методы повышают сейсмическую устойчивость здания и защищают от жары.

Кроме того, по стандарту последних лет каждая новая квартира должна быть оборудована специальной комнатой (не менее 10 кв.м.), которая защитит жителей от рикошета, ударной волны и осколков артиллерийского обстрела и (или) сохранит жизнь в случае газовой или химической атаки. Дверь должна герметично закрываться, окно должно быть застеклено ударостойким стеклом и иметь бронированные ставни.

Новое жильё можно приобрести на стадии строительства, а также после введения дома в эксплуатацию. Строительство жилых комплексов происходит в высоту, так как не хватает земли. В многоквартирных домах обязательно встраиваются подземные гаражи. Места для машин из расчёта два на одну квартиру входят в стоимость жилья.

Апартаменты имеют большие площади, три-пять-семь комнат, несколько санузлов. Это обусловлено тем, что израильские семьи большие. Однако в количестве комнат учитываются только спальни. В эстетических целях и в целях лучшей вентиляции апартаменты имеют разносторонний вид и огромные балконы, которые не могут (по закону) располагаться друг над другом.

Владельцы израильских новостроек платят большие деньги не только за метраж квартиры, но и за прилегающую инфраструктуру. На территории жилых комплексов располагаются крытые детские площадки, магазины, спортивные залы с современным оборудованием, частные парковки, охрана, видеонаблюдение и другое. Методы строительства, площади апартаментов и развитая инфраструктура определяют высокий диапазон цен на новостройки. В среднем цены на 25-30% выше, чем на вторичное жильё.

Вторичное жилье

Вторичная недвижимость в Израиле – это самый распространённый сегмент рынка. В зависимости от предпочтений покупателей и их финансовых возможностей, в Израиле можно приобрести:

• современное жильё, построенное несколько лет назад, и квартиры среднего качества в домах, которые были возведены давно;
• жильё, которое находится в шаговой доступности от центра города и в удалённых городских районах;
• апартаменты на морском побережье или в горных и холмистых местностях.

Спрос рождает предложение, поэтому на выбор покупателей в израильских городах всегда выставлены тысячи объявлений о продаже вторичного жилья. Квартиры, которые уже были в использовании, стоят значительно дешевле новостроек, однако перед их покупкой нужно проверить юридическую чистоту объекта. Обязательно нужно воспользоваться услугами квалифицированного адвоката по вопросам недвижимости. Он выяснить историю объекта, узнать информацию о существующих ограничениях на регистрационные действия (арест, залог, распоряжение на снос дома и другое). Эти действия обезопасят покупателя.

Дома

В Израиле трудно найти скромный, маленький домик для проживания. Как правило, израильские частные домовладения – это здания большой квадратуры, имеющие потрясающий внешний вид, выполненные с помощью современных экологичных строительных материалов. При строительстве и внутренней отделке используются эксклюзивные дизайнерские интерьерные решения.

Дома продаются полностью с обстановкой и мебелью. Большое значение израильтяне придают внешнему обустройству земельного участка и инфраструктуре: освещение, бассейны, гаражи, зоны отдыха. Наравне с элитными апартаментами в ультрасовременных жилых комплексах виллы и частные домовладения в Израиле относятся к самому дорогостоящему сектору недвижимости.

Нежилые помещения

На израильской земле можно найти любую коммерческую недвижимость из нежилого фонда:

• небольшие офисы и крупные офисные центры;
• отдельно стоящие магазины и маленькие бутики, находящиеся внутри огромных торгово-развлекательных центров;
• отели, рестораны, кафе, здания спортивной направленности;
• производственные и складские помещения.

Постоянный рост численности населения страны и экономических показателей в сочетании с туристической направленностью Израиля обеспечивают спрос на нежилые помещения. Цены находятся в прямой зависимости от месторасположения объектов.

Аренда жилья для иностранцев

Израильское правительство разрешает иностранным гражданам как приобретать жильё на территории Израиля, так и его арендовать. Речь может идти о краткосрочной и долгосрочной аренде. Снять можно обычную квартиру, шикарные апартаменты, дом, виллу, коттедж. При этом суточная аренда будет стоить примерно 85-100 долларов США за сутки, а долгосрочный контракт на аналогичный объект от 1 до 3,2 тысяч американских долларов в месяц.

Как правило, оплата происходит по банковским чекам. Платёжные документы передаются владельцу квартиры в день подписания договора аренды. Арендодатель отдаёт их в банк. В дату, которая указана в чеке, происходит списание денежных средств со счёта арендатора в пользу собственника жилья. Иногда используются другие способы оплаты (банковское платёжное поручение, кредитные карты, наличные деньги).

Одним из условий израильского рынка аренды является обеспечение гарантий. Так, в день подписания договора в обязательном порядке арендодателю передаётся гарантийный чек в качестве залога в размере трёх месяцев аренды. Он может быть использован только в экстренных случаях, когда арендатор отказывается съезжать в установленный срок, оплачивать проживание или ремонт неисправностей, которые случились по его вине. Также обязательным является страхование жилья, ответственности перед третьими лицами (пожар, потоп) и ущерба имущества квартиры.

Иностранному гражданину, который хочет арендовать израильское жильё, целесообразно обратиться в специализированное риелторское агентство или нанять адвоката по вопросам аренды. Только специалист может помочь разобраться в тонкой организации процесса аренды в Израиле.

Стоимость недвижимости в Израиле

За последние 10 лет цены на израильскую недвижимость выросли на 85 процентов. Большую роль сыграл внешний спрос: инвесторы со всего мира заинтересованы в покупке объектов израильской недвижимости. В зависимости от города, от удалённости к центру и близости к историческим достопримечательностям, от уровня комфортности, от близости моря и принадлежности к береговой линии, цены значительно варьируются:

• средняя цена на обычные трёхкомнатные израильские апартаменты находится на отметке 250-300 тысяч американских долларов;
• новостройки продаются по ценам 400-500 тысяч долларов;
• средняя цена на элитное жильё в новом ультрасовременном жилом комплексе зафиксирована в районе 2 млн. долларов США;
• самые недорогие частные домовладения продаются за 650-750 тысяч долларов США, средние цены на дома – 2,5-3 млн. долларов США;
• элитные виллы и коттеджи оцениваются от 6 млн. американских долларов.

Где найти жильё для покупки?

При желании в любом населённом пункте Израиля можно найти объект недвижимости, который предлагается к продаже. В зависимости от предпочтений и финансовых возможностей, можно заняться как самостоятельным поиском, так и опосредованно через риелторское агентство.

Самостоятельный поиск

Вы полны решимости самостоятельно найти объект недвижимости? Готовы начать сделку купли-продажи в чужой стране? Разбираетесь в тонкостях и нюансах израильского рынка недвижимости и законодательства? Вы можете не пользоваться услугами риелторского агентства и подыскать объект самостоятельно, однако избежать участия в самом процессе купли-продажи адвоката по вопросам недвижимости нельзя.

Самостоятельный поиск объекта покупки может быть осуществлён посредством израильских сайтов и специализированных групп в социальных сетях. На российских многопрофильных сайтах «Циан», «Авито», «Юла», как правило, нет активных объявлений о продаже израильской недвижимости.

При запросе в браузере «купить недвижимость в Израиле» находится более 16 млн. ответов. Кроме использования интернет-ресурсов, можно привлечь своих знакомых, которые в настоящее время проживают на территории Израиля, и попросить содействия в данном вопросе. Также поиском жилья можно заняться, приехав в страну с туристическим визитом или именно с этой целью. Россия и Израиль находятся в безвизовом режиме.

Как показывает практика, израильский рынок недвижимости имеет свои особенности по вопросам отчуждения прав собственности. Самостоятельно очень трудно правильно провести подготовительный период к сделке.

Агентство недвижимости

Взаимодействие с израильскими агентствами недвижимости имеет ряд безусловных преимуществ. Обращаясь к профессионалам, которые знают все особенности местного процесса купли-продажи недвижимости, заказчик снимает со своих плеч груз обязанностей и ответственности.

С помощью риелторов решаются все лингвистические барьеры, юридические вопросы, а также процессуальные проблемы, связанные с отчуждением и приобретением прав собственности. Израильские агентства недвижимости берут плату в размере 2% комиссионного вознаграждения. К слову стоит сказать, что риелторская деятельность в Израиле подлежит обязательному государственному лицензированию, что обеспечивает определённые гарантии качества и безопасности для клиентов.

Как приобрести недвижимость в Израиле?

Юридическая передача прав собственности от продавца к покупателю в Израиле имеет ряд особенностей. Прежде всего, нужно сказать, что различается процесс приобретения первичного жилья (новостроек от застройщика) и объектов вторичного рынка недвижимости. Различие состоит в сроках реализации проекта и системе платежей. Вся документация по вопросу отчуждения и приобретения израильской недвижимости оформляется на иврите.

Важными моментами являются заключение предварительного соглашения с продавцом, основного договора купли-продажи и регистрация права собственности. В некоторых случаях может потребоваться разрешительный документ от органов местного самоуправления или государственных органов власти на отчуждение объекта.

Пакет документов

От покупателя для приобретения израильской недвижимости требуется только документ, удостоверяющий личность, и деньги. Если покупатель – иностранный гражданин, то нужен заграничный паспорт. Если покупатель – гражданин Израиля, то внутренний паспорт. Процедура оплаты происходит с помощью банковских чеков, в национальной валюте (шекели). За конвертацию валют необходимо платить комиссию в размере от 0,75 до 1% от суммы.

Если говорить о продаже квартиры на вторичном рынке недвижимости, то продавец обязан представить документы о праве собственности и собственные документы, удостоверяющие личность. Если категория земель требует согласования с органами власти, то покупатель должен получить разрешительный документ. Примерно через четыре месяца с начала процедуры покупатель станет полноправным собственником.

На первичном рынке от застройщика требуется представить проектную документацию для заключения основного договора купли-продажи и составить бумагу о системе платежей. Всеми вопросами передачи прав собственности от продавца к покупателю занимается компания-застройщик. До регистрации прав документом, подтверждающим права покупателя, будет договор купли-продажи.

Заключение договора

Часть сделки, связанная с оформлением, происходит в два этапа:

1. Резервация объекта. Результатом серьёзности намерений обеих сторон выступает предварительное соглашение (договор) о купле-продаже. В документе отражаются личные данные участников сделки, описывается объект, его стоимость и условия приобретения. После подписания данного документа покупатель вносит залог в размере 1-5% от стоимости жилья. Эта сумма входит в общую цену объекта. Также она является гарантией намерений: если покупатель отказывается от покупки, она остаётся у продавца, а если продавец отказывается от сделки, то он должен вернуть сумму со штрафом. Затем наступает период проверки (30 дней) юридической чистоты объекта со стороны покупателя.
2. Заключение основного договора купли-продажи. После составления договора покупатель делает доплату в размере 10% от стоимости объекта и может зарегистрировать в Бюро по регистрации недвижимости специальную предупредительную запись о бронировании объекта. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 70 американских долларов. В этом случае продавец не сможет произвести регистрационные действия с другим покупателем. Затем происходит согласование системы платежей и у покупателя появляются обязательства по оплате приобретаемой недвижимости. Затем нужно заплатить налог на покупку и зарегистрировать право владения.

Регистрация права собственности

Непосредственный переход права собственности от продавца к покупателю представляет собой внесение соответствующей записи в единый реестр. Это и есть регистрация права собственности на недвижимость. Она осуществляется покупателем в Бюро по регистрации недвижимости Израиля, о чём выдаётся специальный документ.

На этом этапе происходит окончательная оплата приобретённой недвижимости, если она куплена без использования ипотеки или рассрочки. Если объект не оплачен полностью, то на него накладывается обременение в пользу банка или продавца, о чём делается запись в реестре. Пошлина за оказание государственной услуги достигает 300 долларов США.

Если покупатель не владеет ивритом, то обязательным условием при сделке будет присутствие государственного служащего – переводчика, чья подпись в договоре будет также обязательной.

Особенности налогообложения

В отличие от российского налогового законодательства, в Израиле уплачивается налог на покупку жилья и нежилых помещений, а также взимается несколько ежегодных налогов в период владения собственностью. Сама процедура покупки тоже имеет ряд особенностей.

Налог на покупку:

• от налога освобождаются те покупатели, которые впервые зарегистрировали свои права собственности на недвижимое имущество в Израиле, а имущество стоило не больше 427 тысяч долларов США;
• при стоимости объекта от 427 до 506 тысячи $ платится налог в размере 3,5%;
• при стоимости объекта от 506 до 1,350 тысячи $ платится налог в размере 5%;
• при стоимости объекта от 1,350 до 4,350 тысячи $ платится налог в размере 8%;
• при стоимости объекта свыше 4,350 тысячи $ платится налог в размере 10%;
• ставка налога при приобретении второго и последующих объектов недвижимости облагается налоговыми процентами 8 и 10%;
• налог на покупку земельных участков составляет всегда 5%;
• налог должен быть уплачен в течение 50 суток с момента подписания договора купли-продажи, то есть до регистрации права собственности.

Муниципальный налог на имущество:

• взимается с каждого владельца недвижимости в пользу городского бюджета;
• периодичность — ежегодно;
• размер зависит от месторасположения и площади объекта (в среднем 600 $).

Налог на прибыль продавца:

• взимается с разницы покупной и продажной цены объекта;
• ставка 20, 25 или 50% в зависимости от даты оценки стоимости (07.11.2001, 31.12.2011 и позднее соответственно).

Налог на прибыль арендодателя:

• взимается с величины годового дохода;
• периодичность – ежегодно;
• ставка от 31 до 50%.

Эмиграция в Израиль при покупке недвижимости

В Израиле нет такого понятия, как «инвестиционный ВНЖ». Иными словами, нельзя претендовать на получение израильского вида на жительство и паспорта в связи с покупкой недвижимости на территории страны. Купить квартиру в Израиле, означает стать обладателем ликвидной собственности, но не более того.

Возможность получения гражданства

Стать израильским гражданином можно по праву рождения, в результате заключения брака с израильтянином/израильтянкой, в ходе репатриации и натурализации. Покупка недвижимого имущества, находящегося на территории израильского государства, не даёт никаких преимуществ и привилегий для получения гражданства Израиля. Порядок пребывания в стране иностранных граждан регламентируется таможенным законодательством. В отношении российских граждан закреплён безвизовый режим.

Ипотека в Израиле

В стране работают три вида ипотечного кредитования, в которых также могут участвовать иностранцы:

1. Государственная программа «Машканта» для приобретения жилья на вторичном и первичном рынке (кредитованию подлежат только объекты в домах, которые сданы и введены в эксплуатацию).
2. Целевые государственные программы по приобретению жилья в определённых населённых пунктах. Зачастую речь идёт о неблагополучных участках Израиля (на границах с Сирией, Ливаном, Сектором Газа), а также районах с плохо развитой инфраструктурой и низким уровнем жилищных условий.
3. Коммерческие ипотечные программы, которые финансируются только банковскими организациями.

Основные параметры израильской ипотеки:

• срок – до 30 лет;
• наличие залоговых обязательств на приобретаемый объект в пользу кредитора;
• обязательная оценка недвижимости независимым экспертом за счёт заёмщика;
• кредитуется не более 60% от стоимости объекта;
• оплата – ежемесячно, согласно графику платежей;
• взимание комиссий за оформление кредита.

Может ли гражданин России получить израильскую ипотеку?

Жилье в Израиле может купить как резидент страны, так и иностранец. Граждане Российской Федерации могут стать собственниками израильской недвижимости, приобретённой с помощью кредитных или заёмных средств. Однако претендент на израильскую ипотеку должен соответствовать следующим требованиям:

• проживать легально на территории Израиля;
• иметь работу на территории Израиля и необходимый уровень дохода, который подтверждается справкой о доходах за последние полгода;
• иметь не менее 40% собственных средств на покупку недвижимости, что подтверждается выпиской с личного банковского счёта.

Ипотечные ставки

Банковские ставки на займы под залог недвижимости в Израиле варьируются в пределах 3-4 процентов годовых. Их размер зависит от политики банка. Для иностранных граждан применяются такие же ставки, как и для граждан израильского государства.

Заключение

Израиль – уникальная страна с древней историей, высоким уровнем современной жизни, потрясающими природными богатствами и ультрасовременными возможностями для отдыха и оздоровления. Неудивительно, что инвесторы со всего мира проявляют интерес к покупке израильской недвижимости.

За последнее десятилетие в стране произошёл значительный скачок цен под воздействием внешнего спроса. Если сделать запрос в сеть интернет в виде «недвижимость в Израиле 2019 цены в рублях», то можно увидеть, что речь идёт об очень крупных суммах. Динамично развивающаяся экономика страны и постоянный приток населения обеспечивают ликвидность вложенных денежных средств в объекты недвижимости.

Израильское правительство не ограничивает иностранных граждан в покупке местной недвижимости, однако и не даёт никаких льгот и привилегий инвесторам. Покупка жилья в Израиле никак не влияет на получение вида на жительства и израильского гражданства. Но иностранцы-собственники могут получать прибыль от сдачи недвижимости в аренду. При этом необходимо понимать, что подобная коммерческая деятельность подлежит налогообложению.

Также иностранные граждане, легально проживающие и трудоустроенные на израильской земле, могут воспользоваться местным ипотечным кредитованием. Процентные ставки выглядят очень привлекательно по сравнению с российской действительностью.

Из вышесказанного можно сделать выводы, что израильская недвижимость — это дорогостоящее вложение денежных средств, приносящее дивиденды. Однозначно такие покупки доступны только богатым людям.