Кипр. Гид по покупке жилья

Процедура приобретения недвижимости на Кипре

Какие объекты могут приобретать иностранцы на Кипре, а какие нет? Сколько времени занимает процесс покупки и оформление документов? Дадут ли нерезидентам ипотечный кредит, и какие дополнительные расходы ждут во время сделки?

Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость на Кипре?

Жилую недвижимость на Кипре могут покупать иностранные физические и юридические лица. Гражданам ЕС разрешено покупать недвижимость без ограничений и без необходимости получения каких-либо разрешений от государственных инстанции.

Гражданам стран, не входящих в ЕС, требуется разрешение Совета Министров. На деле эта процедура – простая формальность, так как разрешения выдаются без каких-либо ограничений. Проверяется только две вещи – нет ли у покупателя проблем с законом и не имеется ли уже оформленное на него жильё на Кипре.

Иностранный гражданин имеет право приобрести на свое имя только один объект площадью не более 4014 кв. м. Но эта проблема легко решается. Другие объекты недвижимости можно записать на членов семьи.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Согласно местному законодательству, иностранные граждане могут приобретать любой вид жилой недвижимости: дом, апартаменты, или участок земли до 4014 кв. м. А вот покупка коммерческой доступна только для юридических лиц, зарегистрированных на Кипре.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости на Кипре?

Владение недвижимостью на Кипре даёт право на получение многократной национальной визы. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. При этом возможности безвизово путешествовать по странам шенгенского соглашения нет. Кипр входит в состав ЕС, но не в шенген.

Покупка недвижимости на сумму от €300 000 автоматически даёт права на получение ПМЖ, который не требует продления. А через 7 лет в порядке натурализации можно оформить гражданство страны.

Также в стране действует программа инвестиционного гражданства, которая предоставляет кипрский паспорт при инвестициях на сумму от €2 000 000.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости на Кипре?

Любой собственник должен оплачивать на Кипре ежегодные налоги на недвижимость, а также коммунальные услуги.

При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.

Поиск недвижимости на Кипре

Подбирать и изучать предложения по продаже недвижимости на Кипре можно с помощью открытых источников, таких как  интернет, специализированные печатные издания и  тематические выставки. На последних можно вживую пообщаться с риэлторами и застройщиками, прямо на месте получить консультацию.

Как искать риэлтора на Кипре?

При приобретении недвижимости на Кипре русскоговорящие покупатели чаще всего обращаются за помощью в агентство. Только лицензированные агентства имеют право показывать и продавать объекты, имеют прямые контакты с продавцами. Поэтому, в первую очередь, нужно проверить у компании наличие лицензии, чтобы обезопасить себя от мошенников.

Конечно, можно заниматься поиском, выбором и покупкой недвижимости самостоятельно. Но на практике, не разбираясь в особенностях законодательства и не владея языком, пройти всю процедуру без посторонней помощи сложно.

Так как российские покупатели на Кипре далеко не редкость, в большинстве лицензированных агентств и девелоперов есть русскоговорящие сотрудники. У некоторых риэлторских компаний и даже застройщиков есть офисы в России. Кроме того, недвижимость на острове можно подобрать и приобрести с помощью российских агентств, работающих на международном рынке. Приятный бонус – услуги риэлтора на Кипре обычно оплачивает продавец.

Задачи риэлтора:

• подбор объектов, соответствующих требованиям клиента;
• организация поездки на Кипр на просмотры недвижимости;
• согласование цен и особых условий с продавцом от имени покупателя;
• согласование процедуры сделки и даты встреч у нотариуса;
• подготовка документов и договоров, проверка объекта на возможные обременения.

Ответственность за чистоту сделки перед покупателем на Кипре полностью лежит на юристе, который ведёт сделку. Он отвечает за законность сделки, контролирует её на всех этапах, готовит договор купли-продажи, регистрирует недвижимость в Земельном кадастровом департаменте (District Land Registry Office) и переоформляет Титульный лист на нового владельца.

На Кипре можно найти русскоговорящего юриста, что позволит сэкономить на переводчике и просто более комфортно чувствовать себя при деловом общении.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Открытие счета в банке и резервация объекта

Открытие счёта

После выбора объекта необходимо открыть банковский счёт для осуществления платежей продавцу. Так как все расчёты на Кипре проходят по безналу. Среди кипрских банков, работающих с иностранцами можно выделить такие, как Bank Of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank и Alpha Bank. Счёт открывается в евро. От физического лица понадобится только паспорт. Минимальный вклад по банковскому счету на Кипре составляет €10.

Внесение задатка

Сразу после того, как покупатель окончательно определился с выбором, недвижимость необходимо зарезервировать. Надо оформить предварительный договор и внести задаток. Обычно он составляет 1-2% от стоимости объекта и является невозвратным платежом. И если покупатель позднее отказывается от сделки, то эта сумма ему не возвращается. Но, если сделка срывается по вине продавца, сумма возвращается в полном объёме.

Подписание предварительного договора должно быть в присутствии юриста. Поэтому параллельно покупатель заключает договор на юридическое сопровождение сделки с кипрским юристом. Также покупатель (если не собирается присутствовать на всех этапах совершения сделки) оформляет на своего юриста Генеральную доверенность, которая заверяется приглашенным независимым нотариусом в присутствии покупателя. На основании данной доверенности, юрист сможет полностью вести весь процесс от имени покупателя, включая подписание контракта и регистрации недвижимости.  В таком случае покупатель может спокойно уехать.

Обычно объект резервируется на 1-1,5 месяца. За это время юрист проверяет документы на недвижимость, контролирует, чтобы юрист продавца оформил освобождение недвижимости от залогов и обременений (если они есть), при этом выдается Сертификат об отсутствии задолженностей (Tax clearance), подготавливает договор купли-продажи, согласовывает его с продавцом и покупателем и выходит на заключение сделки.

Этап 2. Заключение договора

При подписании договора могут присутствовать как продавец и собственник в сопровождении юристов, так и только их уполномоченные представители (в случае предоставления последним доверенности).

Договор купли-продажи можно подписать в присутствии нотариуса как на Кипре, так и в России, в представительстве кипрской компании. Договор подписывается в двух экземплярах, носит обязательный характер, как для покупателя, так и для продавца, и должен исполняться по всем пунктам.

Обратите внимание! Юридическая система Кипра основана на британской. При покупке недвижимости, согласно официально принятому стандарту, договор составляется на английском языке. Но при желании покупателя в дополнение к англоязычному может быть подготовлен и нотариально заверен экземпляр на другом языке.

В договоре должно быть четкое описание объекта недвижимости, а также порядок оплаты сделки. При подписании контракта обычно оплачивается 30% стоимости объекта. Также при подписании договора купли-продажи необходимо оплатить государственную пошлину – гербовый сбор за легализацию сделки.

Этап 3. Оплата сделки  

При совершении сделок с недвижимостью на Кипре, расчеты между продавцом и покупателем осуществляются с помощью банковских переводов. На момент подписания договора купли-продажи покупатель должен перевести продавцу 30% от стоимости объекта. Оставшаяся часть суммы за вычетом залогового платежа перечисляется после подачи заявления на разрешение от Совета Министров Кипра на приобретение недвижимости и одобрения на льготу по НДС. Либо, при предоставлении рассрочки – по заранее согласованному графику. В случае нарушения графика платежей, предусмотрены штрафные санкции.

8 июня 2012 г. вступил в силу закон Республики Кипр №73(1)/2012, вносящий изменения в Закон о Добавленной Стоимости (VAT law) от 2000 года. Согласно поправкам, не только граждане Республики Кипр или ЕС, но и третьих стран, при приобретении недвижимости имеют право на льготную ставку НДС в размере 5% вместо действующей ставки в 19%.

Как получить льготу по НДС на Кипре

Льготная ставка НДС предоставляется при условии соблюдения следующих требований:

• Заявитель должен быть физическим лицом (не юр. лицом).
• Заявитель (покупатель недвижимости) должен достичь 18-летнего возраста.
• Недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр. Под недвижимостью в данном контексте понимается как дом, так и квартира, а также случаи, когда покупатель строит дом.
• У заявителя не должно быть другой недвижимости на Кипре, приобретенной ранее с льготной ставкой НДС.
• Недвижимость должна быть использована исключительно в качестве жилой недвижимости, и заявитель должен быть первым, кто вступил в права фактического владения этой недвижимостью с момента завершения строительства.

Закон распространяется на недвижимость, площадь которой не превышает 200 кв. м. Если же общая площадь больше, то заниженная ставка НДС не применяется.

Перечень документов для получения льготной ставки НДС:

Заявитель, претендующий на льготу по налогу, подает в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующие документы:

Заявление с декларацией о том, что заявитель не приобретал никакой другой недвижимости на Кипре с применением льготной ставки НДС.
К заявлению прилагаются следующие документы:

• Контракт на приобретение недвижимости;
• Архитектурные планы на недвижимость;
• Свидетельство о браке, если заявитель состоит в браке;
• Копию паспорта;
• Копию паспорта супруги/супруга, если заявитель состоит в браке;
• Заверенную копию разрешительной документации на строительство;
• Завизированную архитектором, либо инженером по гражданскому строительству декларацию, подтверждающую соответствующие размеры недвижимости;
• Подтверждение, что заявитель использует недвижимое имущество в качестве своего места жительства на Кипре: копия счетов за телефон, воду, электричество; квитанции об уплате налогов и т.п.

Вышеперечисленные документы должны быть поданы в течение шести месяцев со дня приемки-передачи недвижимости заявителю, и являются частью заявления на применение льготы по НДС.

В тех случаях, когда заявитель состоит в браке, супруг/супруга также должны подать заявление с декларацией об отсутствии у него/нее недвижимости на Кипре.
Если заявитель, которому власти утвердили льготную ставку НДС, отказывается от использования недвижимости ранее, чем через 10 лет с момента вступления в права владения, то он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, существующей на момент заключения контракта.

Процедура возмещения НДС

Заявитель вначале уплачивает НДС по стандартной, действующей на момент заключения контракта ставке, обозначенной в договоре на приобретение недвижимости. С 1 января 2014 налоговая ставка составляет 19%.

Далее, заявитель, претендующий на получение льготы по НДС (возмещение), подписывает декларацию и подает заявление в соответствующий государственный департамент, как описано выше.

После того, как департамент НДС подтверждает правомерность предоставления льготы заявителю, НДС пересчитывается по льготной ставке в 5%.

Этап 4. Регистрация нового собственника

После заключения договора иностранный покупатель, а точнее его юрист, занимающийся сделкой, должен предоставить письменное заявление в Совет министров об утверждении покупки и копию паспорта, а также оплатить гербовый сбор в Департаменте внутренних налогов.

Не позднее чем через 60 дней после подписания договора купли-продажи юрист покупателя обязан зарегистрировать документ в Департаменте регистрации земельных владений (District Land Registry Office). Тем самым обеспечивается безопасность права собственности иностранного покупателя.

Регистрация закрепляет юридические права на собственность покупателя до тех пор, пока не будет получено индивидуальное свидетельство собственности на недвижимость, и гарантирует защиту от перепродажи, покупки, аренды или заклада собственности без его ведома.

После выплаты покупателем продавцу всей суммы по контракту происходит получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости. Для окончательной передачи собственности и получения титула иностранцу требуются следующие документы:

• заявление, которое подаётся в региональную земельную палату;
• квитанции об оплате регистрационного сбора;
• квитанция об оплате налога на оформление собственности.

При получении титула обязательно личное присутствие покупателя и продавца. Сделка регистрируется в Земельной комиссии и занимает около недели. Но покупатели уже до этого имеют право использовать приобретенную недвижимость.

Участок земли, на котором расположен объект недвижимости, также оформляется в собственность.

Покупатели, которые приобретают недвижимость в новых комплексах, не смогут сразу получить Титульный лист. Процедура выписки может занять до 10 лет. Многие объекты вовсе не имеют Титульного листа, но у них есть номер Титула собственности, который является подтверждением того, что необходимая документация была принята земельным кадастром для дальнейшей выдачи титула.

Возможно ли купить недвижимость удаленно?

Если у покупателя нет возможности или желания присутствовать при сделке лично, его интересы может представлять юрист. В этом случае необходимо оформить на него Генеральную доверенность, заверенную приглашенным независимым нотариусом в присутствии покупателя. На основании доверенности юрист сможет вести весь процесс от имени покупателя, включая подписание контракта и регистрацию недвижимости.

Дополнительные расходы
Гербовый сбор

Взимается 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта и 0,2% от оставшейся части суммы, превышаюшей €170 860. Гербовый сбор необходимо оплатить в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи. А затем передать договор в Земельный комитет. Регистрация должна произойти не позднее, чем через два месяца после заключения договора.

Сбор за переоформление права собственности на недвижимость или Титульный сбор

При сумме сделки до €85000 уплачивается 3% от стоимости объекта. От €85000 до €170000 – 5%, свыше €170000 – 8%.

Есть возможность снизить сбор. При оформлении собственности на двух или более лиц сумма уменьшается, так как налогооблагаемая стоимость на каждого собственника пропорционально снижается, а значит и ставка налога становится ниже.

Гонорар юриста

Составляет  1% от стоимости недвижимости +НДС. В индивидуальном порядке юристы нередко дают скидки, поэтому можно поторговаться.

Ипотека на Кипре

Иностранцы могут получить ипотечный кредит на покупку кипрской недвижимости. Банков, которые работают с ипотечным кредитованием, четыре – Bank of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank, и Alpha Bank. Обычно кредит составляет от 60% до 70% от стоимости недвижимости. Процентная ставка составляет 5,5-7% в зависимости от валюты, в которой осуществляется сделка. Кредит нельзя получить в случае, если покупается вторичная недвижимость, а у продавца отсутствует титул (Title Deed).

Документы на получение ипотечного кредита подают после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Земельном комитете. Для рассмотрения заявки банки обычно требуют следующую информацию о заёмщике:

• информация личного характера о клиенте (личность, занятость, отсутствие проблем с законом);
• копия загранпаспорта;
• банковская выписка о существовании/отстутствии долгов;
• декларация о личных доходах;
• свидетельство о доходах;
• оригинал договора о продаже недвижимости;
• копии банковских выписок за последние три-шесть месяцев;
• копии платежей, уже выполненных в отношении собственности;
• сведения о выплатах по полученным ранее кредитам;
• открытие банковского счета;
• разрешение от местных властей;
• подтверждение оплаты гербового сбора.

Документы на получение ипотечного кредита подаются после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Земельном комитете. Её рассмотрение занимает от двух до четырех недель. Как правило, если покупатель кредитоспособен и не имеет проблем с законом, заявка одобряются.

Резюме: это надо запомнить

Иностранные граждане могут покупать квартиры и недвижимость на Кипре почти без ограничений. Единственное – иностранцы имеют право купить на свое имя только один объект площадью не более 4014 кв. м. Но это ограничение можно обойти, оформив другие объекты недвижимости на членов семьи.
Покупатели недвижимости имеют право на получение кипрской мультивизы. А также  могут получить ПМЖ и гражданство в рамках кипрской программы «золотой визы» и программы инвестиционного гражданства.
Юрист - ключевой участник сделки, который гарантирует её безопасность.
Договора купли-продажи должен быть зарегистрирован в Департаменте регистрации земельных владений (District Land Registry Office) не позднее чем через 60 дней после подписания.
Для иностранцев на Кипре доступно ипотечное кредитование по ставка 5,5-7% годовых