О том, как безопаснее всего провести расчеты при купле-продаже недвижимости.

Стало известно нам, о благосклонные читатели, что в Петербург через пустыни и оазисы под видом простого дервиша приехал принц Гарун аль-Рашид. Вы спросите: зачем этот уважаемый человек отправился в далекое путешествие? Просто потому, что решил благородный принц четырем своим родственникам подарить по квартире в Северной столице. Желательно поближе к Сенному рынку.

БАНКОВСКАЯ ЯЧЕЙКА

Открыл принц портал BN.ru, где рассказы о продаваемых на вторичке объектах слаще песен юных гурий, и добавил в «избранное» четыре квартиры.

И вот дорога привела принца на первый адрес. «Понимаешь, дорогой, – сказали хозяева квартиры, – мы очень любим наличные деньги. И принципиально не хотим, чтобы кто-то кроме участников сделки знал реальную сумму продажи. Поэтому рассчитываться будем через банковскую ячейку».

Принц не стал обижать добрых людей отказом.

По совету аксакалов из разных вариантов расчета через ячейку Гарун аль-Рашид выбрал договор аренды сейфа, при котором расчет с продавцом происходит после регистрации прав нового собственника. Продавец с экземпляром договора отправляется в банк и забирает деньги.

В целом Гарун аль-Рашид остался сервисом доволен, поскольку за услугу заплатил лишь 4 тысячи рублей, а сделку помогали провести услужливые менеджеры.

И только потом услышал принц, что не всегда такие сделки проходят благополучно. Случались страшные истории: явились продавец с покупателем за деньгами, которые вроде за семью печатями заперты, – а денежки тю-тю. И непонятно, то ли менеджер запасным ключом открыл сейф, то ли руководство недобросовестного банка таким образом свой бюджет пополнило, то ли багдадский вор через форточку прокрался. В любом случае претензии не принимаются. Ведь нигде не фиксируется, что именно пользователь положил в сейф.

«А вот еще, – вспоминают аксакалы, – в далеком 2017 году в Петербурге злодеи дерзко напали на банк, связали охрану и давай ячейки одну за другой вскрывать. Много тогда покупателей осталось без жилья».

При этом, огорченно поглаживали бороды старцы, вопрос необходимого класса защиты сейфов от взлома не регулируется ни Центробанком, ни законодательством о банковской деятельности.

Ситуация с безответственностью банков может измениться, как весна сменяет зиму. Минюст РФ опубликовал законопроект, позволяющий приставам получать информацию о ячейках должников, арендуемых в банках. Тогда содержимое сейфов перестанет быть тайной. И банкиры поневоле будут отвечать за пропажу.

Но скоро ли такой закон будет принят, не предскажет ни один звездочет.

БАНКОВСКИЙ АККРЕДИТИВ

Благополучно поселив в приобретенной квартире первого родственника, наш принц под видом простого дервиша отправился по второму адресу. Обличье он менял, чтоб продавцы цену не заламывали.

На этот раз принц даже слушать не стал о том, чтобы платить наличными. И было решено рассчитываться через банковский аккредитив. Цена вопроса оказалась сопоставима с арендой ячейки, что порадовало покупателя, который хотел оставить потомкам в назидание трактат, на чем можно сэкономить, покупая недвижимость.

Подобно бредущему по пустыне каравану верблюдов операция состоит из цепочки шагов. Сначала стороны сделки выбирают банк, и продавец подает заявку на открытие аккредитива. А на своем счете в этом же банке покупатель размещает необходимую для совершения сделки сумму.

Далее покупатель поручает банку перечислить на аккредитив со своего счета оговоренные средства. И после перехода прав собственности в Росреестре документы представляются в банк.

На их основании банк переводит деньги с аккредитива на счет продавца – только после выполнения всех перечисленных в заявлении условий.

Не описать радости принца, когда он узнал, что при расчетах в таком формате банк несет полную ответственность за доверенные ему деньги. Именно так Гарун аль-Рашид и купил вторую квартиру.

Правда, через неделю радость померкла, будто погребенная под горячим песком: у банка, где был задействован аккредитив, ЦБ отозвал лицензию.

И принцу осталось только возблагодарить Аллаха, что проведение сделки не затянулось. И наш скиталец только чудом не потерял деньги.

ЭСКРОУ-СЧЕТА

Пока второй родственник с бригадой таджиков заносил персидские ковры, шкаф для рахат-лукума и лампу с джинном-ифритом, принц посетил третий адрес. Квартира понравилась. «Как рассчитываться будем, Вася?» – спросил наш переодетый путник хозяина.

А хозяин в ответ: «Есть тут у нас один банк – предлагает проводить расчеты на вторичке через эскроу-счета».

Наш принц уже был пуганым, как газель на водопое. И захотел подробней узнать, чем эти эскроу от депозита отличаются. Оказалось, что услуги разные, как халва и шербет.

Первое. При аккредитиве обязательное условие выдачи денег второй стороне – предъявление указанных в договоре документов. Эскроу же можно открыть «по наступлении события». Покупателю не нужно собирать справки, банк сам отследит в Росреестре изменение статуса квартиры.

Второе. Эскроу-счет позволяет увеличить число потенциальных получателей заложенных средств, что огромный плюс по сравнению с аккредитивом. А для цепочки сделок банк открывает несколько «последовательных» эскроу-счетов.

И главное. По закону эксроу-счет страхуется агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн руб. Отзыва лицензии у банка можно не опасаться.

«А еще у нас можно вести расчеты по переуступке», – похвастались в банке, когда принц оформлял покупку. Но четвертую квартиру Гарун аль-Рашид покупал не по переуступке.

ДЕПОЗИТ НОТАРИУСА

Решил мудрый принц до конца изведать тайны расчетов на вторичке. Ведь древнее предание гласило, что есть еще один способ – через депозит нотариуса. Вот и снарядился в путь с документами на четвертый адрес наш покупатель к нотариусу.

Мудрости Гаруна аль-Рашида хватило, чтобы понять суть услуги.

В одном из банков нотариус открывает специальный счет. Покупатель квартиры вносит на счет нотариуса сумму в соответствии с договором. Стороны фиксируют порядок расчетов в договоре купли-продажи и заверяют его. И по предъявлении указанных стороной сделки документов нотариус выдает деньги со своего депозитного счета продавцу жилья.

В соглашении описываются этапы размещения денег и условия их изъятия. Можно прописать и условия выплаты комиссионных агенту.

Плюсы в том, что деньги размещаются на депозите именно на столько дней, сколько потребуется Росреестру на оформление документов. Кроме того, клиентам гарантирована полная конфиденциальность: благодаря нотариальной тайне каждый участник сделки получает ровно ту информацию, которая ему полагается.

Не до конца юридически решен вопрос, что происходит с деньгами при банкротстве банка. Но, хвала небесам, нотариальное удостоверение сделки застраховано трижды: во-первых, нотариус по закону обязан застраховать свою деятельность; во-вторых, его страхует региональная нотариальная палата; в-третьих, возврат денег возможен из Компенсационного фонда федеральной палаты…

Принц уже подписал договор и вдруг замер, как ишак, поперхнувшийся урюком. Все плюсы такой схемы померкли в глазах принца, когда он узнал, что за работу нотариус берет 0,5% от суммы сделки, что гораздо дороже, чем в других вариантах расчетов. И полпроцента эти высчитываются не от той цены, которую называешь, а от кадастровой стоимости объекта.

В общем, пришлось заложить ковер-самолет, и домой принц отправился своим ходом.