Источник: Бюллетень недвижимости

Согласно народной мудрости, ничто так не укрепляет брак, как общая ипотека. Шутки шутками, но порой отношения между супругами портятся настолько, что «развод и девичья фамилия» – единственно возможный способ развития событий, и не удержат ни дети, ни кредиты. Кстати, и то, и другое придется делить.

Примеров дележа ипотечных обязательств мне, к счастью (хотя скорее к сожалению), долго искать не пришлось. Университетский товарищ Алексей совсем недавно испытал на себе эту неприятную процедуру и согласился поделиться подробностями. Увы, пригодиться его советы могут очень многим: на каждую тысячу браков в России приходится 600 разводов.

– Расскажи, пожалуйста, предысторию. Не ваших отношений, разумеется, а покупки квартиры.

– Дело было три года назад. Мы с Мариной тогда едва только поженились и с ее родителями жить долго не собирались. У меня была комната в коммуналке, мы ее продали, и этого как раз хватило на первоначальный взнос. Взяли двухкомнатную квартиру в строящемся доме, рассчитывая через полтора года вселиться, сделать ремонт и после этого задуматься о детях. Собственно, все так и вышло – за исключением детей. Отношения наши к тому времени дали изрядную трещину, а спустя еще год разладились совсем.

Надо сказать, что в банке нам непосредственно перед выдачей кредита настоятельно советовали подписать брачный контракт. Но мы сочли, что это плохая примета. Да и родители были против. Вероятно, зря. Такой документ нам – точнее, мне – сильно бы облегчил жизнь.

– Все равно квартиру пришлось бы напополам делить, ведь это совместно нажитое имущество.

– Так-то оно так, но не будем забывать о проданной комнате. Она принадлежала лично мне, досталась мне до брака, стало быть, мой взнос был больше. В суде пришлось доказывать, что именно моя комната фактически была первоначальным взносом. Хорошо еще, что я догадался сохранить все документы: договор купли-продажи, расписки в получении денег и так далее. Они-то как раз суд и убедили в моей правоте.

В тексте брачного контракта юристы рекомендуют выделить вопрос о приобретении недвижимости, в том числе в ипотеку, отдельным пунктом – даже если новоиспеченная ячейка общества улучшать жилищные условия не планирует. Брачный контракт тем более выгоден одной из сторон, когда вклад одного в покупку нового жилья (как в кредит, так и без него) значительно больше, чем второго.

– Квартира-то в итоге тебе досталась вместе с кредитом? Удалось на этот счет найти общий язык с бывшей супругой?

– В том-то и дело, что не удалось. Она была не против такого варианта, но с одним условием: я возвращаю ей ровно половину того, что мы три года платили банку. Это очень существенная сумма даже сама по себе (больше миллиона рублей), а ведь мне одновременно пришлось бы и дальше платить ежемесячные взносы по ипотеке. Я неплохо зарабатываю, но свободного миллиона у меня нет. И хотя мой доход был почти вдвое больше, чем у жены, и, соответственно, взносы формировались в основном за счет моих денег, в глазах закона это не имеет никакого значения – бюджет-то общий. Даже если б она вообще не работала, мне пришлось бы отдавать ей эту половину уплаченных взносов.

Не согласилась бывшая жена и на рассрочку (а я предлагал). Очень жаль, банк был не против такого развития событий. Там сразу сказали, что переоформить наш кредит только на жену они не смогут: доход ее слишком мал, а родителей в качестве созаемщиков или поручителей привлечь нельзя в силу их возраста. Зато моя кандидатура их устроила.

Кстати о банке. С ним в данном случае согласовывать нужно все. Даже больше: желательно сначала прийти туда и рассказать о грядущем разводе, а уже потом отправляться в ЗАГС или в суд, как в нашем случае. К тому же банк всегда выступает третьей стороной на суде.

В контракте может быть указано, что в случае развода квартира будет оформлена в собственность того из супругов, кто фактически был дольщиком. А бывшая жена или муж получит компенсацию в размере половины платежей, внесенных по ипотечному кредиту в период брака. Либо вовсе откажется от компенсации – такое тоже случается.

Другой вариант – указать в договоре, что при разводе квартира (и, соответственно, долги по ипотеке) будет поделена с учетом того, что один из пары выплатил первоначальный взнос за счет собственных средств.

Брачный контракт можно составить и подписать как до свадьбы, так и после нее (но, разумеется, до развода). В «добрачном» варианте он вступит в юридическую силу только вместе с получением свидетельства о браке в ЗАГСе. Еще одно непременное условие – документ должен быть нотариально заверен.

– И на чем порешили?

– Остался всего один вариант – продавать квартиру и расплачиваться с банком. Вариант невыгодный априори: перевести залог на нового собственника очень сложно. Да и ипотечные ставки три года назад были существенно выше нынешних, а нам в последнее время было не до рефинансирования. К тому же у большинства банков есть заградительные комиссии в случае продажи собственности из-под залога (ведь банк в этом случае недополучает проценты по кредиту). И еще немного пришлось скинуть с рыночной цены просто затем, чтобы не отпугнуть покупателей столь сложной схемой. Итого: минус 10% от реальной стоимости – довольно прилично, надо сказать.

– Схема действительно выглядит опасной с точки зрения покупателя. Ведь сначала нужно в банк внести деньги, чтобы снять с квартиры обременение, а уже потом документы отправляются в Росреестр. А вдруг владелец возьмет и разорвет договор!

– На самом деле ничего тут страшного нет. Прежде всего тот, кто заинтересовался заложенным объектом, обращается в банк, сообщает о своем желании совершить сделку, и с этим покупателем у нотариуса составляется предварительный договор купли-продажи. Покупатель вносит деньги сразу в две ячейки: в одной долг продавца банку, в другой – оставшаяся часть. Доступ к ячейкам как банк, так и заемщик получат только после регистрации полноценного договора купли-продажи в Росреестре. Такая многоуровневая защита. Чтоб не было соблазна у мошенников.

– В конце концов вы расплатились с банком, а оставшиеся деньги поделили пополам?

– Нет, не пополам. Из общей массы сначала, как я уже упоминал, вычли сумму первоначального взноса за квартиру. Так что бывшая жена сильно прогадала, не согласившись на мою рассрочку, – получила меньше. Ну, это ее проблемы. А если б мы сразу всё это прописали в брачном договоре, то даже и судиться бы, наверное, не пришлось.

– Какие-то еще варианты банк предлагал?

– Да, был такой вариант: оставшиеся после продажи двушки деньги использовать как первоначальный взнос для покупки новых квартир. Таким образом один кредит превратился бы в два. Бывшая жена на такой вариант не пошла, а вот я согласился, и банк даже вернул часть той самой заградительной комиссии, которую пришлось ранее ему выплачивать. Теперь у меня новая ипотека, но на сей раз я взял однушку – я ведь снова холостой!