Эли Гервиц

Президент израильской русскоязычной адвокатской коллегии «Эли (Илья) Гервиц». Магистр тель-авивского университета по специализации «Коммерческое право» (с отличием). Офицер юстиции запаса Армии обороны Израиля. Стаж юридической деятельности с 1995 года.

Израиль — страна очень маленькая. Тем не менее, помимо Голанских высот и Мертвого моря, и центр страны тоже делится на совершенно разные регионы с точки зрения недвижимости.

На третьем месте находится Иерусалим — город трех религий, где квартиры и дома покупают не только евреи, но и христиане, и мусульмане. Если вы думаете, что самая дорогая земля находится в Монако и что конкуренцию ей составляет тель-авивский пляж, то это не так — они борются только за «серебряную медаль». Самая дорогая земля в мире находится в Иерусалиме и смотрит на Стену Плача. За двенадцатиметровый балкон, выходящий на Стену Плача, по одному из контрактов платили около 8000 долларов. В месяц! 

На втором месте находится израильский южный город-курорт Эйлат, самое далекое от центра место. Дачи здесь можно приобрести за 200—300 тысяч евро.

А основная полоса, где расположены российские дачи, — это приморская линия, а именно шесть городов: Тель-Авив и на север Герцлия, Нетания и Кейсария, а на юг Бат-Ям и Ришон-ле-Цион.

Средняя стоимость дач в Ришоне и Нетании варьируется от 800 000 до 1 200 000 евро — тут обычно речь будет идти о квартире, а не о доме. Здесь по соседству вы можете встретить актера и комика Владимира Винокура, певца Александра Розенбаума, музыканта Андрея Макаревича.

В Кейсарии речь обычно идет о частных домах стоимостью от 1,5 до 2,5 миллионов евро. Здесь постоянно проживает бывший владелец российского телеканала ТВ-2 Аркадий Майофис. Знаменитый «Версальский дворец» русского олигарха Валерия Когана находится в Кейсарии — но он уже стоит как кантон в Швейцарии. И частный дом премьер-министра Израиля Биньямина Нетаньяху тоже находится в Кейсарии. 

В Тель-Авиве и Герцлии, если не близко к морю, цены начинаются также от 1,5 до 2,5 миллионов евро. Квартиры на первой линии стоят от 5 до 10 миллионов евро, и это не футбольные стадионы. Цена метра — от 15 до 50 тысяч евро. 

Например, в старейшем тель-авивском районе Неве-Цедек теперь находится дом Романа Абрамовича. Он выкупил бывшую гостиницу Varsano примерно за 2 миллиарда рублей. 

Недвижимость — инвестиция

Вариант 1. Для того чтобы, приезжая в Израиль несколько раз в год, можно было спокойно отдыхать в собственном доме. И тогда понятно, что локацию нужно выбирать недалеко от моря в зависимости от бюджета. И если бюджет позволяет — то лучше всего в Тель-Авиве. 

Вариант 2. Для выгодной инвестиции. Инвестиционная недвижимость — это как покупка акций. Тебе совершенно не важна компания, в которую ты инвестируешь. Тебе не важно: приятен ли генеральный директор, нравится ли миссия компании и то, что она производит. Все, что тебя интересует, — чтобы стоимость акций росла. Точно так же с покупкой квартиры в инвестиционных целях. Роберт Чалдини в книге «Психология влияния» писал, что любит клубнику со сливками, но на рыбалку идет с червяками, хотя сам их не любит, потому что рыба по непонятным ему причинам предпочитает червяков.

Если говорить про инвестиционную привлекательность, то она состоит из двух частей: удачная покупка и хорошая сдача в аренду.

Так как сдача в аренду приносит в среднем 3% кеш-флоу, то, если за счет строительства прирост капитальной стоимости не будет существенно выше этих самых 3%, никто не будет покупать квартиры на этапе строительства. Поэтому прирост должен быть существенно выше, чем 3% в год.

Мой бенчмарк — 20% за 4 года. Это меньше, чем в России, ибо строят в России быстрее. Только это в шекелях, а не в рублях. И риск потерять вложенные деньги очень низок.

Но есть одна реальная проблема. Чем квартира дороже, тем меньший «выхлоп» в процентном отношении она отдает. И максимально дорогие квартиры на первой линии Тель-Авива даже 2% годовых не приносят. А маленькие квартиры в израильских «сыктывкарах» могут приносить 5%, однако в номинале это все равно будет до 1000 евро в месяц.

И не стоит забывать о «правильной» локации. Прокладываются новые дороги, строятся новые станции, меняются характеры разных районов. Есть города, которые растут быстрее, чем другие. Можно попытаться угадать и приобрести недвижимость в потенциально «правильном» месте. Это и будет ваша удачная покупка. 

Вариант 3. Комбинированный. Приобретение дачи «для души», однако выгодной с точки зрения инвестиции. Здесь приходится думать.

Первое решение: покупать квартиру на этапе застройки за несколько лет до выдачи ключей. Рост цены квартиры за счет только продвижения строительства, не за счет общего роста рынка в Израиле, может быть несколько меньше, чем в России. Повторюсь, мой бенчмарк 20% за 4 года. При этом нужно понимать, что вы не платите все 100% в первый день. То есть цена квартиры вырастет на 20% за 4 года только за счет того, что она будет достроена, а платить за нее вы будете по этапам строительства, то есть ваши деньги будут работать эффективнее, чем 5% годовых.

В России в некризисные времена этот рост больше, но он происходит в рублях, а как показывает недавний опыт — рубль замечательно может за месяц просесть процентов на 10—15 по отношению к доллару, таким образом, съев половину роста, на который вы рассчитывали в течение нескольких лет. 

Второе возможное решение — это покупка квартиры недалеко от моря в старом доме, построенном до 1980 года, с надеждой, что через длительный период времени дом пойдет под реновацию, что в Израиле приводит к росту цен на недвижимость, а не к падению, как в Москве.

Маленькие квартиры инвестиционно более выгодные, чем большие: в среднем 3% годовых. Элитные квартиры не добираются до 2%, дешевые добираются до 5%. Почему это происходит? В элитном сегменте больше спрос на покупку, чем на аренду. Меньше спроса на аренду — меньше цена. А в экономсегменте у людей нет денег купить квартиру, соответственно, спрос на аренду больше. 

Про налоги

В Израиле достаточно зрелый рынок недвижимости. Нет особых проблем с приобретением ни на вторичном, ни на первичном рынках. Правительство облагает сделки налогами, соответственно, оно заинтересовано, чтобы сделок было много. А для этого они должны проходить гладко, поэтому для продавцов и покупателей действительно создана привлекательная юридическая среда.

В Израиле нет философии налогообложения основных фондов, поэтому нет налога на кадастровую стоимость актива, как, например, в Америке или Москве.

Есть два вида налогов: на вход в сделку и на выход из сделки. Налог на вход не связан с прибыльностью сделки — она пока неизвестна. Налог на выход выплачивается только как процент от прибыли, если квартира продается в плюс.

Коммунальные расходы в Израиле сильно отличаются от российских. Во-первых, помимо ЖКХ, которое в Израиле называется домовым комитетом, есть муниципальный сбор, который идет на освещение, вынос мусора и т. д. Во-вторых, электричество стоит раза в 3—4 дороже, чем в России. За электричество пятикомнатной квартиры израильтянин платит примерно 250 евро в месяц, за трехсотметровый офис — 2000 евро в месяц. 

Плюсы, минусы и риски

Одним из основных плюсов приобретения недвижимости в Израиле для россиян является устойчивость израильской валюты. Если иностранец взвешивает приобретение квартир в Москве, он покупает ее за рубли. Но он продолжает мыслить в долларах или евро. И если в течение короткого времени рубль от 60 за доллар улетает до 68, понятно, что цена на квартиру этого зарубежного инвестора пропорционально не вырастет. В Израиле валютные риски, конечно, есть. Но исторически они намного меньше.

Второй основной плюс — это ликвидность. Сделка купли-продажи недвижимости — это всегда куда более долгая процедура, чем просто получение денег с короткого банковского депозита. Но в Израиле продать квартиру по рыночной цене — это норма, а не исключение: предложение есть, но и спрос велик, и сделок много. 

Основной минус — это номинальная цена израильской недвижимости. Она не радует. Чтобы стать владельцем квартиры в прибрежной полосе Израиля, придется расстаться с крупной суммой денег. Геополитические риски тоже, конечно, со счетов никто не сбрасывает. Но опыт последних лет — и динамика роста цен на израильскую недвижимость — показывает, что с точки зрения рынка эти риски не так велики. А рынок, говорят капиталисты, всегда прав.