Понятие «кадастровая стоимость» ввело в обиход государство. Из закона следует, что кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной стоимости. Расчет кадастровой стоимости происходит на основании массовых методов оценки, отсюда и возникают спорные ситуации, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. В свою очередь, кадастровая стоимость является налогооблагаемой базой для исчисления налогов. 

В итоге собственники объектов недвижимости переплачивают налоги. Если есть желание снизить количество уплачиваемых налогов, то следует разобраться, в каких ситуациях это можно сделать абсолютно законно. 

Подробности редакции Вести.Недвижимость рассказал Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат».

Как понять, что кадастровая стоимость завышена?

Размер установленной кадастровой стоимости необходимо периодически проверять. Во-первых, кадастровая стоимость переутверждается каждые 2-4 года. Бывают случаи, когда органы власти неожиданно вносят изменения в ранее изданный акт, устанавливающий кадастровую стоимость. Например, такой случай имел место быть в Москве в конце 2016 года, когда постановлением Правительства Москвы от 26.12.2016 г. № 937-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 21.11.2014 г. № 688-ПП» были увеличены кадастровые стоимости на некоторые объекты недвижимости в Москве по состоянию на 1 января 2014 года. Так, в «ловушке» оказались некоторые собственники помещений, они не успели обратиться в Комиссию при Росреестре или в суд в текущем году и уменьшить налоговую базу за 2016 год. Это произошло из-за того, что перед этим им нужно было обязательно составить отчет у оценщиков о рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2014 года, а с 1 января 2017 года в целях исчисления налогов действовали уже другие установленные размеры кадастровой стоимости.

Кроме этого нужно отслеживать экономическую ситуацию в стране/регионе/населенном пункте, стоимость аренды недвижимости, анализировать спрос и предложение на рынке недвижимости и т.д. Перечисленные факторы влияют на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Например, в течение 2014-2017 на рынке недвижимости не наблюдались изменения в сторону повышения стоимости аренды нежилых помещений, предложение возросло, спрос качественно не увеличился, однако кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2017 по сравнению с кадастровой стоимостью, рассчитанной по состоянию на 1 января 2014 года, увеличилась по некоторым объектам недвижимости от 30 % до 50 %. Анализируя экономические показатели, приходим к выводу, что рыночная стоимость потенциально не могла вырасти в этих условиях, а значит и новая кадастровая стоимость является завышенной.

Проверять кадастровую стоимость лучше до или после того, как пришли налоги? То есть можно ее оспорить превентивно или только уже по факту появления квитанции?

Кадастровую стоимость можно оспорить до момента получения квитанции из налоговой. Даже в том случае, если дело рассматривается в суде, то рекомендую оплатить налог в том размере, который указала налоговая, а после окончания спора, вступления в силу решения суда, обратиться в налоговую с заявлением о перерасчете налога и зачете излишне уплаченных сумм на будущие периоды. В противном случае налоговая при пропуске срока уплаты налога или недоплаты налога может начислить пени и т.д.

Всегда ли получается оспорить кадастровую стоимость?

В практике встречаются разные случаи. Например, перед введением программы реновации в Москве произошли странные изменения в кадастровой стоимости некоторых многоквартирных домов, которые попали в программу и соседних с ними зданий. Для того чтобы понять, завышена ли кадастровая стоимость, нужно сделать «прикидку» рыночной стоимости, так как суть такого дела сводится к тому, что заявитель обращается в Комиссию или в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной, в качестве доказательства в обязательном порядке подает отчет оценщика о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если отчет не приложить к заявлению, то последует отказ и компетентные органы власти не смогут приступить к рассмотрению данного заявления.

Кадастровая стоимость устанавливается на каждую квартиру и многоквартирный дом в целом. Собственники помещений в жилом доме могут обращаться по одиночке или объединиться вместе, но в последнем случае нужно, чтобы от каждого была нотариальная доверенность на одних и тех же представителей.

Почему кадастровая стоимость завышается – это техническая ошибка или нет?

В основном кадастровая стоимость устанавливается массово, в данных случаях вероятность совершения ошибок очень высока, так как нет индивидуального подхода, который бы позволил добиться правильных результатов.

Бывают случаи, когда используются недостоверные сведения об объектах недвижимости, что, в свою очередь, вызывает в результате завышение или занижение кадастровой стоимости. Например, помещение/здание может быть по документам отнесено к объектам социальной инфраструктуры, а по факту в помещении/здании находятся объекты офисно-делового назначения. В этом случае при выявлении недостоверности сведений произойдет повышение кадастровой стоимости.

Вид объекта недвижимости играет важную роль при расчете кадастровой стоимости. Или наоборот можно понизить кадастровую стоимость в случае, если при ее определении была информация о том, что определенное помещение считалось объектом офисно-делового назначения, а по факту это лестничная площадка или машино-место, например.

В нашей практике были такие случаи, добивались снижения кадастровой стоимости на 70%-80%. В данном случае главное предоставить документы, которые бы доказывали недостоверность сведений, использованных при расчете кадастровой стоимости.

Как кадастр можно понизить? Что нужно доказать?

Чтобы снизить кадастровую стоимость, нужно доказать, что рыночная стоимость меньше установленной кадастровой. В этих целях привлекаются оценщики, судебные эксперты. Второй способ – доказать то, что при расчете кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения .

Каковы этапы такой работы?

Узнать текущую кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра по ссылке: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. В органах Росреестра, МФЦ, сайте Росреестра можно заказать специальную выписку о кадастровой стоимости действующей или архивной.

Далее необходимо обратиться к оценщикам и юристам. Некоторые юридические компании работают совместно с оценщиками. Сотрудники оценочных компаний первоначально делают «прикидку» рыночной стоимости, потом рассчитывается экономика вопроса, так как будущая экономия на налоге должна оправдаться, не превысить затраты на работу юристов, оценщиков, судебных экспертов. В ином случае нет экономического смысла заниматься данным вопросом. Если смысл снижать кадастровую стоимость есть, то оценщики готовят отчет о рыночной стоимости, юристы готовят все документы для дальнейшего обращения в Комиссию или в суд. После этого заявитель - юридическое лицо обязано обратиться в специальную комиссию при Росреестре, если получает отказ, то дальше нужно идти в суд. Физические лица могут сразу подать заявления в суд, им обращаться в Комиссию необязательно.

Необходимо учесть, что представителями в суде по таким административным делам могут быть только лица, имеющие высшее юридическое образование. Это требование закона. В дальнейшем нужно, чтобы решение суда устояло, прошли апелляционные, кассационные инстанции (зависит от специфики дела). После того как решение суда вступило в законную силу, нужно обратиться в Кадастровую палату с просьбой об изменении данных о действующей или архивной кадастровой стоимости. После изменения кадастровой стоимости в реестре необходимо обратиться в налоговый орган с целью перерасчета налога.