Источник: Бюллетень недвижимости

Перепланировка и переоборудование жилого помещения – это внесение существенных изменений в его конструкцию. На это существует ряд запретов и ограничений. В случае их нарушения гражданин может не только получить штраф с обязательством возвратить жилое помещение в первозданное состояние, но и лишиться жилья – правда, это уже крайняя мера воздействия на собственника.

Сначала разберемся в терминах.

Переоборудование помещения в многоквартирном доме предполагает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

А перепланировка – это изменение конфигурации помещения, например, снос или возведение внутренних стен, создание межкомнатной арки для соединения зала с кухней, увеличение метража ванной или туалета за счет части коридора, остекление балкона/лоджии.

Если коротко, то процесс переоборудования/перепланировки состоит из ряда этапов. Вначале нужно разработать проект перепланировки и согласовать его в районной межведомственной комиссии. Затем выполнить сами работы. А в конце – заказать изготовление нового технического паспорта, получить акт ввода квартиры в эксплуатацию и подать документы на регистрацию в Росреестр.

Не считаются перепланировкой/переоборудованием и не требуют согласования монтаж электроплит; перенос водонагревателей; демонтаж и монтаж устаревших унитазов, ванны, душевых кабин; монтаж стиральных машин-автоматов, джакузи и т. п.

Разрешение требуется на замену электропроводки (увеличение количества розеток); демонтаж межкомнатных конструкций и стен; демонтаж встроенных шкафов; перенос мокрых зон; увеличение жилой площади за счет соединения лоджии и соседней комнаты (демонтаж изолирующей лоджию стены); переоборудование чердака жилого дома в жилое помещение, в том числе объединение чердачного помещения жилого дома с квартирой. 

На практике чаще всего бывает так, что перепланировка уже сделана и ее необходимо узаконить. Обычно этим занимаются тогда, когда дело доходит до продажи жилья. Ведь часто потенциальные покупатели опасаются последствий, связанных с неузаконенными перепланировками, и предпочитают не связываться с сомнительными вариантами.

Поэтому в случае, когда вы имеете такую «самоволку», я рекомендую обращение в суд. Узаконить полностью или частично можно только те изменения, которые не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью.

Как узаконить перепланировку/переоборудование в судебном порядке. Алгоритм

1. Уплатить государственную пошлину в размере 300 руб.

2. Составить исковое заявление и подать его в районный суд по месту нахождения жилой площади. К заявлению приложить квитанцию об уплате госпошлины.

3. Практически всегда в рамках судебного процесса назначается строительная экспертиза, которая устанавливает, нарушаются ли законные права и интересы граждан, создает ли перепланировка угрозу их жизни или здоровью. В случае если вы провели подобную экспертизу до судебного разбирательства, приложите к исковому заявлению копию заключения.

4. Судебное решение по узаконению самовольной перепланировки и/или переоборудования вступает в силу через 30 дней. В течение этого срока вы можете обжаловать решение через апелляционную инстанцию, если оно вас не устроило.

5. В случае удовлетворительного судебного решения – по факту его вступления в силу оформляется новый технический паспорт на жилую площадь.

Как узаконить перепланировку/переоборудование без суда. Алгоритм

1. Обращаемся в проектно-инвентаризационное бюро – для изготовления технического паспорта.

2. В зависимости от предполагаемых изменений, согласовываем проект перепланировки в управляющей компании или аналоге, Водоканале и иных структурах, неразрывно связанных с тем или иным видом перепланировки/переоборудования.

3. При администрациях районов Санкт-Петербурга созданы районные межведомственные комиссии, в чьи непосредственные обязанности входит согласование проектов перепланировок и переустройств, – обращаемся туда.

Документы, подаваемые при обращении:

– заявление по форме;

– выписка из ЕГРН на жилую площадь (рекомендуется);

– проект переустройства/перепланировки;

– технический паспорт жилого помещения (рекомендуется);

– письменное согласие всех членов семьи заявителя, проживающих с ним (в случае если заявитель проживает в перепланируемом помещении на основании договора социального найма и уполномочен подавать документы наймодателем);

– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (рекомендуется).

Как видно, некоторые документы носят рекомендательный характер. Дело в том, что если заявитель их не представил, то орган, осуществляющий согласование, запросит их (копии или содержащиеся в документах сведения) по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме. Срок на согласование перепланировки/переоборудования – не позднее 45 дней с момента подачи пакета документов; если документы подавались через МФЦ, срок считается со дня, когда МФЦ передал пакет документов межведомственной комиссии.

4. Контроль за ходом выполнения работ по согласованным проектам, а также приемку выполненных работ ведут администрации районов Санкт-Петербурга. 

5. По окончании перепланировки/переоборудования подписывается акт приемочных работ, оформляется новый технический паспорт, изменения регистрируются в Росреестре.

В случае если выявлено, что самовольная перепланировка или переоборудование ущемляет права граждан, создает угрозу жизни или здоровью, квартира должна быть приведена в прежнее состояние в срок, установленный органом, осуществляющим согласование.

А если в отведенный срок собственник (или наймодатель) не привел жилое помещение в прежнее состояние, суд вправе:

– в отношении собственника жилого помещения – выставить жилую площадь на публичные торги, тогда собственнику выплачиваются денежные средства от реализации имущества за вычетом средств, которые необходимы для исполнения судебного решения; приведение жилого помещения в прежнее состояние по решению суда становится обязанностью нового собственника; 

– в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования – расторгнуть договор и возложить на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние за свой счет.

Правовое обоснование:

ст. 25 ЖК РФ – терминология переустройства и переоборудования;

ст. 26 ЖК РФ – как должна проводиться перепланировка и переоборудование;

ст. 27 ЖК РФ – причины отказа в перепланировке и переоборудовании;

ст. 28 ЖК РФ – завершение переустройства/перепланировки;

ст. 29 ЖК РФ – последствия самовольного переустройства/перепланировки;

п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ – административная ответственность в виде штрафа за самоволку в многоквартирном доме.