Источник: Юридические тонкости

Далеко не всегда жилищные вопросы между родственниками решаются только путем дарения или завещания. Порой жизненная ситуация требует оформить именно продажу квартиры, даже при том, что продавец с покупателем – самые что ни есть близкие родственники.

И вот тогда возникают вопросы: а как закон относится к таким сделкам? Не возникнет ли впоследствии проблем? Конечно, в самом Гражданском кодексе напрямую нигде не сказано, что купля-продажа квартиры между родственниками запрещена.

Однако это еще не значит, что родственные связи с продавцом квартиры ничем не грозят ее покупателю.

В первую очередь нужно отметить общий риск, под который попадают все сделки между родственниками. «Ну мы же свои люди, сочтемся» – и т.п. фразы могут обернуться в дальнейшем серьезными неприятностями.

Ведь, как известно, сделка с недвижимостью требует дополнительных формальностей – прежде всего, регистрации перехода собственности на покупателя.

Даже подписав договор и заплатив деньги, он еще не становится собственником квартиры, пока нет записи об этом в государственном реестре недвижимости.

А родственные отношения часто нарушают «дисциплину» сделки, из-за чего регистрация может затянуться на годы.

Примером тому служит недавнее дело в Верховном суде: спустя 13 лет (!) женщина все же подала в суд на родственницу, которая отписала ей долю в квартире, но так и не зарегистрировала переход собственности (дело № 16-КГ18-44).

А вот какие риски влечет покупка квартиры у родственника в отдельных случаях:

1. Покупка с ребенком

Если в сделке участвует несовершеннолетний, то родственные отношения между ее сторонами абсолютно неуместны. Дело в том, закон запрещает законным представителям (т.е. родителям, опекунам и т.п.) совершать с несовершеннолетними любые сделки (кроме безвозмездных).

В том числе не допускается подписывать возмездные договоры от имени несовершеннолетнего со своими близкими родственниками.

Поэтому, к примеру, дочь с 3-летним ребенком не вправе купить у своей матери квартиру, т.к. договор ей придется подписывать и за себя, и за ребенка, а мать – близкий родственник.

Такая проблема часто возникает при покупке жилья с использованием материнского капитала, когда ребенок обязательно должен получить долю в собственности.

2. Покупка у супруга

Бывает, что супругам нужно переоформить недвижимость друг на друга, а договор купли-продажи как раз позволяет это сделать. Они подписывают договор, что один продал другому квартиру и регистрируют нового собственника в Росреестре.

Но если эта квартира является их совместным имуществом, то сделка никаких правовых последствий не влечет: жилье как было общей собственностью супругов, так ею и осталось (не имеет значения, на кого из них оформлены документы).

А это явный признак мнимой сделки, которая по закону недействительна.

3. Налоговый вычет

Покупая квартиру у близкого родственника, нужно учитывать, что закон не дает права получить имущественный налоговый вычет по такой сделке.

Супруг, дети, родители, братья, сестры, опекун и его подопечный признаются налоговым законодательством «зависимыми лицами» – значит, им запрещено возвращать подоходный налог в связи с покупкой жилой недвижимости друг у друга.

4. Родственник-должник

Покупать квартиру у родственника, который погряз в долгах, также чревато неприятностями. Если его кредиторы узнают, что квартира была продана слишком дешево, да еще и в пределах года до банкротства, да еще и родственнику, они могут отменить сделку через суд.

Таким образом, купить квартиру у постороннего человека порой бывает намного проще, безопаснее и выгоднее, чем у родственника.