В последнее время сокращается доля продавцов, пытающихся необоснованно завысить цены на квартиры, отмечают эксперты рынка недвижимости. Такой позитивной тенденции можно только порадоваться. И все же, процент переоцененных лотов до сих пор остается довольно существенным. По некоторым оценкам, он может доходить почти до половины от общего объема предложения на вторичном рынке столицы. Портал Urbanus.ru выявил основные признаки неоправданного завышения цен.

На «первичке»

Впрочем, неоправданным завышением стоимости иногда грешат не только частные лица на вторичном рынке, но и некоторые застройщики. Среди основных факторов, играющих роль при ценообразовании на «первичке», можно выделить расположение жилого комплекса, близость к станциям метро и центру города, класс объекта, используемые для строительства материалы, наличие красивого вида из окна, обеспеченность объекта транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой, конкурентную среду. Покупатель может ориентироваться по средней цене квадратного метра на рынке в выбранном им сегменте, но делать это нужно с большими поправками на вышеназванные факторы, говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Одним из признаков завышенной стоимости квартиры в новостройке управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая называет отсутствие прайса в открытом доступе. Особенно такой пример актуален для высокобюджетных проектов. Менеджеры по продажам выявляют у клиента характеристики интересующей квартиры, выясняют возможный ценовой диапазон и затем делают «эксклюзивное» предложение, предлагая выбрать из двух, максимум трех вариантов. В итоге сделка может пройти по завышенной цене. Также признаком изначально переоцененной квартиры становятся высокие скидки в размере более 10-15%. Впрочем, сегодня застройщики поступают хитрее – вместо дисконта предлагают, к примеру, машино-место в подарок. Скорее всего, цена паркинга в данном случае уже включена в стоимость квартиры, поэтому по факту экономия отсутствует. «Наконец, новостройки с завышенной ценой продаются годами, – указывает эксперт. – Если очередь стартовала 4-6 лет назад и до сих пор ведется ее реализация, очевидно, что цена была изначально неверно установлена, а текущее качество объекта не соответствует прайсу».

Вместе с тем, в отличие от вторичного рынка, на котором присутствует преимущественно типовая застройка, в отношении новостроек сложно провести сравнительный анализ. Каждый жилой комплекс строится по индивидуальному проекту и имеет разный масштаб, характеристики, преимущества и недостатки, указывает Мария Литинецкая. Кроме того, на стоимость влияет и стадия строительной готовности дома, что не актуально для вторичного рынка. Поэтому самостоятельно с точностью до нескольких десятков тысяч рублей рассчитать цену невозможно. Она зависит не только от экономики проекта, но и множества иных факторов, в том числе законодательных изменений. Поэтому для рынка вполне обычна ситуация, когда новостройка с более низкой ценой квадратного метра продается хуже, чем проект через дорогу по более высокому прайсу из-за характеристик новостройки.

Вместе с тем, эксперты уверяют, что к настоящему моменту завышения цен на первичном рынке случаются сравнительно редко. «Еще несколько лет назад встречались проекты с завышенными ценами, но в настоящее время, с учетом большого объема предложения и высокого уровня конкуренции, застройщикам приходится внимательно отслеживать ценовой уровень на рынке и регулировать свои цены, в том числе при помощи скидок и разнообразных акций, – комментирует генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. – Завышение цен чаще всего может встречаться у неопытных застройщиков, или в случае наличия каких-то условий, ограничивающих ценовой минимум». По словам Марии Литинецкой, уровень маржинальности индивидуален для каждого проекта, даже если речь идет о новостройках, расположенных в одной локации, и зависит от огромного числа факторов. Это тип домостроения, условия подключения к инженерным сетям, доля импортных стройматериалов, а также оборудования и т. д. «Но в любом случае, маржинальность не должна быть менее 10-20%, – говорит эксперт. – Именно такой задел позволяет девелоперам не только получить прибыль, но и закрыть неучтенные издержки».

На «вторичке»

Основные признаки, которые влияют на цену вторичного жилья – это этаж, район, тип дома и год возведения, перечисляет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. Именно они оказывают основное влияние на стоимость. Далее стоит рассматривать второстепенные признаки, такие, как парковка, вид из окна, транспортная доступность, состояние подъезда, правильность оформления документов, соседи.

Одним из признаков того, что цена на квартиру завышена на вторичном рынке эксперт компании «Метриум» называет долгий срок экспозиции объекта. Как правило, ликвидное жилье по адекватной цене продается в Москве в среднем три месяца. Еще один признак переоцененного объекта – готовность продавца «с порога» давать скидку, располагая тем самым к себе покупателя. «Абсолютное большинство собственников оставляют некий задел для торга, однако если вам сразу «скидывают» цену, вероятно, она изначально была неадекватной, – указывает эксперт. – И даже новая озвученная стоимость со скидкой еще может быть завышена». Как отмечает заместитель директора департамента исследований Colliers International Людмила Заиченко, повышенная стоимость квадратного метра может быть связана с субъективными ожиданиями, представлениями продавца, которые рынок впоследствии все равно скорректирует. Также неоправданно завышенные цены могут быть в случае «имитации» продажи, говорит директор департамента продаж Est-a-Tet Валерий Ручий. 

Например, квартира находится в долевой собственности, один собственник там живет, а второй хочет получить деньги за свою долю.

Чтобы определить реальную стоимость квартиры на вторичном рынке, нужно воспользоваться методом сравнительного анализа. Именно так проводят оценку и профессиональные риэлторы. «Для этого найдите в этом доме или корпусе той же серии, расположенном рядом, еще 3-5 квартир, выставленных на продажу, – советует Мария Литинецкая. – Желательно, чтобы они имели похожий вид, поскольку окна на трассу и во двор дают значительную поправку к рыночной цене. А вот этаж, если он не первый и не последний – уже не столь существенный фактор оценки. Поэтому при неимении лучшей выборки стоит сравнивать две квартиры на разных этажах с одним видом, а не два объекта на одном этаже, выходящие окнами на разные стороны. 

Оцените общее состояние внутренней отделки. Именно от нее во многом формируется цена. Если вам пытаются продать однокомнатное жилье в хрущевке за 7 млн рублей с ремонтом старше вас, а рядом всего на 200 тыс. руб. дороже продается такой же объект, но со свежим ремонтом, очевидно, что на первый объект цена завышена». Монолит и кирпич будет всегда дороже, чем дома из других строительных материалов (например, из панели, блоков), добавляет Татьяна Саксонцева. Документы и история квартиры также играют большую роль в назначении стоимости, однако в обратном смысле – если цена существенно занижена, то это повод задуматься о юридической чистоте подобного объекта.

Как отмечает менеджер ООО «Адвекс. Приморское агентство» Людмила Ермолаева, проще всего поддается оценке типовое жилье. Если в пределах трех-четырех кварталов можно увидеть похожую квартиру с лучшими характеристиками (больше площадь, лучше ремонт, ближе к метро, лучше вид из окна и т.д.) по аналогичной цене, значит, квартира переоценена. Со старым фондом дела обстоят сложнее. Здесь приходится исходить из стомости за квадратный метр, которую грамотно посчитать не так-то просто. Эксперт приводит в пример вопиющие случаи из своей практики, когда квартиры одинакового размера продавались с разницей от 10 до 50 млн. руб. из-за одного только ремонта. Трудно представить человека, сделавшего ремонт на 40 млн руб. в 10 миллионной квартире. Однако Людмила Ермолаева регулярно встречает хрущевки и дома-корабли с евроремонтом, превышающим стоимость квартиры в полтора-два раза. Но ни то ни другое никак не окупится. 

Просто квартира переместится в верхнюю часть ценового поля и быстро найдет покупателя. В случае, если речь идет о покупке отремонтированной квартиры, эксперт советует покупателям посмотреть аналогичный лот без ремонта, далее подсчитать, сколько надо денег, чтобы привести ее в такое же состояние, после чего сравнить затраты. «Больше? Берем с ремонтом. Меньше? Берем без ремонта. Переоцененные квартиры проще всего понять именно таким способом», – резюмирует специалист.

Переоценка квартир бывает и на первичном, и на вторичном рынках. Но чаще с таким явлением можно столкнуться на «вторичке». Прежние хозяева могут питать надежды, что в силу различных причин (например, вследствие плохой информированности об уровне цен или желания купить именно этот объект из-за индивидуальных жизненных обстоятельств) их квартира все равно найдет своего покупателя. На самом же деле подобный подход гораздо чаще приводит к увеличению сроков экспозиции. В наше экономически трудное время россияне скрупулезно экономят деньги и не спешат переплачивать лишнюю сотню-другую рублей, а о миллионах не приходится и говорить.