Источник: Бюллетень недвижимости

По меньшей мере около четверти новых квартир на рынке Петербурга сегодня продается по переуступке. Поговорим о том, чем рискует покупатель, решивший купить квартиру по этой схеме.

А ПОЛУЧИЛОСЬ КАК ВСЕГДА

Насильный перевод рынка жилищного строительства на проектное финансирование и эскроу-счета еще долго будет аукаться рядовым покупателям. Даже Банк России задним числом позволил себе осторожную критику реформы. Дескать, «по всей видимости, процесс перехода на эту модель будет непростым, прежде всего из-за накопленных проблем в строительстве».

Но выливается реформа не только в неизбежное ускорение роста цен и падение объемов стройки. Переходный период создает различные «водовороты», в которые вынужденно «ныряют» покупатели.

Так, внимательно следящие за законодательной чехардой читатели помнят, что незадолго до сакральной даты реформы – 1 июля – появились разъяснения, какие строящиеся дома можно достраивать по старым правилам. Кроме подтверждения строительной готовности объекта (30% или 15%, если застройщик дарит городу детсад) выставлялось условие, чтобы в новостройке было продано не менее 10% площадей.

Появление этих норм по времени совпало с первыми звоночками о наметившемся к лету снижении объемов продаж. Естественно, застройщики занервничали и не в первый раз стали изобретать схему, как легально обойти закон. Выход был найден и на этот раз.

«Городские риэлторские агентства начали получать письма от строительных компаний с объявлением о том, что квартиры теперь будут продаваться по переуступке права собственности, – сообщали в конце мая сотрудники ГК Active. – Судя по всему, девелоперы решили выкупить сами у себя нужное количество квартир, которое позволит им не задействовать банковские кредиты, не нарушив закон».

Конечно, когда журналисты спрашивали застройщиков, насколько массовым станет самовыкуп, те невинно пожимали плечами. Дескать, цифры для рынка несущественные.

Однако сегодняшний обзвон отделов продаж крупных застройщиков Петербурга демонстрирует, что задел таких квартир есть почти у каждого. И отраслевые эксперты уже подсчитали, что перед 1 июля в целом самими застройщиками или аффилированными структурами выкуплено около 17 тыс. квартир. Для сравнения – за год в городе продается около 100 тыс. квартир в новостройках.

СУД ДА ДЕЛО

С кондовой юридической точки зрения продавать в России недостроенную или вообще существующую пока только на бумаге недвижимость нельзя. Зато можно оплачивать переход права собственности. И тогда покупатель приобретает все права и обязанности прежнего дольщика. Благо договор уступки права требования регистрируется в Росреестре.

Впрочем, схема исконно имела некоторые изъяны. Во-первых, на подобное действие требовалось согласие застройщиков и последние, не церемонясь, просили за это мзду – от 50 тыс. до 300 тыс. руб. в эконом-классе. Иначе платежные документы, подтверждающие факт оплаты договора участия, и справку о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности от строителя можно и не дождаться.

Ну а уж если речь заходила о квартире с непогашенной ипотекой, согласие на сделку требовалось еще и от банка. А таковое кредитор всегда дает крайне неохотно.

Конечно, всегда остается выход – дать продавцу денег, чтобы он погасил жилищный кредит досрочно. Но тут уже возникают риски, связанные с добросовестностью продавца.

Иначе говоря, всегда на покупателя будет давить вопрос, стоит ли дело головной боли.

ГДЕ СОЛОМКУ ПОДСТЕЛИТЬ

«Одной из самых часто встречаемых причин продажи объекта до его ввода в эксплуатацию является изменение каких-то личных обстоятельств, – поясняют эксперты АН “Невский простор”. – Например, молодая семья приобрела квартиру для себя, а за то время, пока дом возводился, в семье произошло пополнение».

Кроме того, прежде – в «мирные» времена – к формату переуступки прибегали частные инвесторы, вкладывавшиеся «в бетон» на стадии котлована и продававшие квартиру чуть дешевле, чем у самого застройщика, перед сдачей объекта. И конкуренцию им составляли подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.

Только очень наивные граждане не запрашивали с продавцов бумаги, подтверждающие полномочия на совершение сделки. Поэтому основным поводом для конфликтов обычно служила не ложная продажа мошенниками, а следующая коллизия.

В ДДУ указывается цена на момент первой продажи. А на строительной стадии забора вокруг голой земли эта цена заметно ниже, чем при возведении последних этажей. И если фиксируется задержка сдачи дома в эксплуатацию, в спорах о штрафных санкциях фигурирует не самая «вкусная» сумма. Кстати, будьте внимательны, до государственной регистрации договора может произойти несколько сделок по переуступке – одна за другой.

Сейчас подобные угрозы не то чтобы совсем исчезли, но отодвинуты, как говорят брокеры, «в боковик». В мае и июне привычный игрок отдал рынок переуступки всяческим близким к стройкомпании юрлицам, иногда и однодневкам.

В этом и заключается самый актуальный на сегодня риск покупки по переуступке – в случае спора может оказаться затруднен поиск концов.

КОМУ-ТО ПРИДЕТСЯ ТУГО

Этот риск приобретает дополнительный вес в связи с шатким положением самих застройщиков. В уже упоминавшейся аналитической записке Банка России констатируется, что «около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности. Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов».

И далее рост числа банкротств называется «неизбежным». «Многие неэффективные и финансово несостоятельные компании строительной отрасли будут вынуждены уйти с рынка, – сетуют эксперты ЦБ. – Это объективный процесс, который должен оздоровить отрасль».

Оздоровление оздоровлением, но покупателю может прийтись несладко. «Риск того, что застройщик будет признан неплатежеспособным, существует, – не спорит с ЦБ руководитель практики консалтинга адвокатского бюро “Румянцев Лигал” Анастасия Серкина. – И степень этого риска не зависит от того, куплено ли жилье по ДДУ непосредственно у застройщика или приобретено по переуступке. Но компании, фактически достраивающие дома за застройщика-банкрота, заинтересованы вернуть как можно больше квартир в конкурсную массу и зачастую предпринимают попытки препятствовать включению дольщиков в реестр требований кредиторов, а также попытки оспорить как договоры переуступки, так и первоначальные ДДУ».

Таким образом, на текущем этапе реформы вперед выходит следующий риск: «Риск не быть включенным в реестр увеличивается, если покупатель не сможет доказать реальность сделки и ее исполнения. Ему необходимо доказать факт оплаты по переуступке, подтвердить наличие дохода или источник происхождения денежных средств», – учит Анастасия Серкина.

Согласно ее рекомендации, приобретая квартиру по переуступке, важно проверять, как производились расчеты между первым дольщиком и застройщиком по ДДУ. Акта сверки расчетов будет недостаточно. Желательно запрашивать заверенные копии документов об оплате и проявлять должную осмотрительность, если при расчетах применялись так называемые вексельные схемы.

О БУДУЩЕМ – В БУДУЩЕМ

Отдельный вопрос поднятой сегодня темы – что станет с переуступкой, когда весь рынок перейдет на эскроу-счета. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, вместе с правами участника долевого строительства продавец квартиры в строящемся доме будет дополнительно переуступать покупателю и все свои права и обязанности по договору об открытии счета эскроу, который был заключен прежде.

Но рассказ о том, как это будет происходить пошагово, БН откладывает на будущее. Пока данная практика не сформирована.

Вадим Мамонов, директор кредитного департамента «Росбанк Дом»:

– При выдаче кредита на приобретение недвижимости по переуступке банк тщательно проверяет каждое юридическое лицо в цепочке, помимо застройщика и объекта. Для определения и проверки всех участников проводится анализ полного пакета документов: согласие застройщика, ДДУ и все договоры переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. При этом также проверяются все взаиморасчеты по цепочке, кроме случаев, когда переуступка была оформлена с переуступкой долга.

Наличие всех этих документов и проверок обезопасит покупателя и банк от признания сделки недействительной.

Антонина Друева, руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки»:

– После реформы сделка по переуступке прав по ДДУ с использованием эскроу-счетов не будет существенно отличаться от существующей модели, за одним исключением. Важное обстоятельство, на которое стоит обращать внимание участникам сделки, – обязательное уведомление банка о заключении договора уступки, поскольку банкам необходимо менять депонента по договорам эскроу-счетов.

При этом рекомендуется обращаться в банк для получения необходимой информации и соблюдения надлежащей формы уведомления до заключения договора уступки.

Вячеслав Лебедев, директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:

– В банке применяются одинаковые подходы при кредитовании на цели инвестирования строительства объекта недвижимости как по ДДУ, так и по договорам уступки права требования (переуступка). Уступка права требования может быть по договору с физическим лицом или с юридическим лицом.

Банк может аккредитовать в целях сотрудничества по ипотечному кредитованию как застройщика с объектом недвижимости, так и инвестора для кредитования по переуступке. Сделки с такими объектами проходят значительно быстрее по срокам, так как не требуется дополнительная проверка.

Бывают ситуации, когда клиенты выбирают для покупки не аккредитованные банком объекты недвижимости. В таких случаях получение ипотечного кредита тоже возможно, но потребуется дополнительное обеспечение по кредиту в виде поручительства или залога иного объекта недвижимости. По застройщику и объекту нужно будет представить полный пакет документов для дополнительной проверки. Проверка таких застройщиков проводится разово на момент сделки.