Источник: Бюллетень недвижимости

Собрались за вожделенной ипотекой? А вы уверены, что ее вам одобрят? И как банк оценит вашу кредитоспособность? В вероятных причинах отказов и в том, что нужно делать, чтобы получить жилищный заем, разбирался БН.

А ДЕНЕГ ХВАТИТ?

Сегодня уже есть граждане, успевшие взять ипотеку по второму, а то и по третьему разу. Но ипотека «молодеет», и многие россияне берут жилищные кредиты впервые. Если вы являетесь одним из таких соискателей, то, испытывая понятные волнения и страх, наверняка задаетесь вопросом «Что мне нужно учесть, чтобы банк не отказал в ипотеке?».

Ответ начнем с изучения ракурса, как вы собираетесь возвращать кредит. То есть какую часть своего ежемесячного дохода вы (или вся ваша семья) будете готовы возвращать банку.

Обычно банкиры одобряют ипотеку из расчета, что будут изымать у клиента до 50% доходов. Считается, что выплачивать больше должник быстро «надорвется». Кстати, этой осенью Банк России обещает придать этому правилу силу закона.
Таким образом, если один и тот же заемщик со скромным заработком запросит в одном банке кредит в 10 млн руб., а в другом – в 2 млн руб., то с большой долей вероятности в первом случае претендента ждет от ворот поворот, а во втором – запрошенная сумма.

ПРИЗЫВНО-ИПОТЕЧНЫЙ ВОЗРАСТ

Еще одной преградой для получения ипотечного кредита служит возраст. Претендент может оказаться либо слишком молодым, либо чересчур старым.

Если мы говорим о соискателе займа мужского пола, то банкиры предпочитают, чтобы он сначала отслужил срочную армию, а уж потом заполнял заявку на кредитование.

К девушкам кредиторы относятся чуть снисходительней, но и им дают деньги не за красивые глаза. Желательно, чтобы заемщица имела профессию и хотя бы несколько лет трудового стажа.

Так что, если не хотите нарваться на отказ, не обращайтесь за ипотекой сразу по окончании одиннадцатого класса. Когда же, что называется, припекло, выход есть: кредит на себя оформляют не молодые люди, а их родители.

Возрастные рамки работают и по другую сторону жизненного пути. Обычно банкиры выстраивали кредитование так, чтобы заемщики успели полностью расплатиться хотя бы за день до выхода на пенсию. Впрочем, если у пожилых есть недвижимость и хороший доход, то под залог этой недвижимости банки тоже кредитуют.

Правда, сейчас, в связи с пенсионной реформой, этот подход будет пересмотрен. Как именно – пока неясно. Увы, срок дожития пенсионеров сократится, и банкиры должны это учесть, чтобы не остаться внакладе.

НЕ ОБМАНЕШЬ – НЕ ПРОГОНЯТ

Также барьером на пути к окошку банковской кассы служит слишком короткий стаж на последнем месте работы. Обычно банкиры настаивают, чтобы соискатель ипотеки отработал в компании испытательный срок плюс два – четыре месяца. У всех по-разному.

Но, конечно, среди граждан всегда найдутся хитрецы, которые в анкете указывают не реальный размер ежемесячного дохода, а цифры покрупнее. Эти «злоумышленники» надеются таким образом взять более крупный кредит.

Скажем раз и навсегда: врать в анкете нельзя ни за что. Поводом для отказа могут служить любые недостоверные данные – от неточного адреса до ошибки в фамилии. А уж тем более банковский отказ последует, если в документе обнаружится такой «пустяк», как преувеличение дохода на пару-тройку тысяч рублей.

Для справки: банк сверяет доходы соискателя по информации из Пенсионного фонда РФ и еще по множеству других баз данных. Например, не будет плюсом, если заемщик, работая электриком, имеет зарплату в три раза выше, чем средняя у электриков по городу. Такое несоответствие банк тоже запросто посчитает попыткой обмана.

В силу того что банк собирает самые разные данные о потенциальных клиентах, также нет смысла утаивать факт отбытия уголовного наказания. На «легкое» преступление кредитор может махнуть рукой. А вот серьезные статьи или мошенничество навсегда закрывают путь к получению ипотеки.

ДОЛГОВАЯ ПАМЯТЬ

Главное досье, по которому банк судит о возможном клиенте, называется кредитная история. В ней скапливается информация по каждому ранее полученному заемщиком кредиту, даже на покупку телевизора или микроволновки, а также подробности, насколько исправно и своевременно должник возвращал долги.

Cоблюдение платежной дисциплины по предыдущим кредитам является неким гарантом того, что человек и впредь будет своевременно вносить платежи.

Кстати, для некоторых банков является минусом уже сам факт, что гражданин брал кредит в микрофинансовой организации – а это из кредитной истории видно.

Не лучшим образом соискателя характеризуют и различные просрочки по выплатам. Стоит отметить, что по ним банки по-разному устанавливают «срок давности», то есть период, по истечении которого снова можно рассматривать вопрос о новом кредите. В одной кредитной организации считают, что должно пройти после погашения просрочки не менее года, в другой – не менее двух, а то и трех лет.

В целом же сама процедура принятия решения – выдавать или не выдавать ипотеку – внутри банка проходит следующим образом. Данные в кредитной истории оцениваются в некоторое количество баллов. Баллы проставляются и по другим вышеперечисленным характеристикам, собранным по самым разным источникам вплоть до соцсетей.

Так каждый гражданин нашей необъятной страны по сумме банковских оценок получает некий итоговый балл по шкале от нуля до тысячи.

Каждый банк, исходя из того, как у него идут дела, какова финансовая погода на рынке, готовы ли акционеры рисковать ради большего дохода, выбирает на этой шкале конкретную цифру. Кто-то – повыше, кто-то немножко пониже.

И если итоговый бал претендента на кредит оказывается ниже планки, соискатель уходит ни с чем. Выше – он счастливчик.

А ЕЩЕ БЫВАЕТ ТАК

Добавим немаловажные детали. В ипотеку берется обычно достаточно крупная сумма, и плательщиками кредита может выступает не один, а несколько созаемщиков: двое, трое, четверо… Есть даже банки, которые допускают шестерых плательщиков.

Но кредитор будет принимать решение, кредитовать или нет, исходя из итогового балла того созаемщика, который представляет собой «самое слабое звено». Поэтому, чтобы не нарваться на полный отказ в кредите, иногда целесообразней не набирать в команду кого попало.

Случается, отказ в ипотеке вызвают не огрехи в биографии соискателя, а недостатки выбранной для покупки квартиры.

Конечно, при сделке на первичке, даже если застройщик разорится и стройка замрет, заемщик все равно останется банку должен. Поэтому не следует излишне доверять банковской аккредитации новостройки. Хотя все-таки в особо сомнительных случаях банкиры предпочитают не рисковать с аккредитацией.

При сделках же на вторичке банк может отказать, потому что решит не брать в залог неликвидную квартиру. Например, из-за того, что дом должен пойти на капремонт, или из-за незаконных перепланировок.

Наконец, нужно понимать: если вы получили отказ банка – это еще не всемирная катастрофа. У вас всегда остается шанс исправить ситуацию.