Источник: NSP.RU

Правила игры на первичном рынке жилья существенно изменились. Теперь застройщики, начиная продажи квартир в новых проектах, не могут получать деньги от дольщиков напрямую – только через специальные счета эскроу. При этом на рынке предостаточно объектов, на которые эти правила не распространяются.

Расплата за надёжность

Схема с использованием эскроу-счетов появилась в законе «Об участии в долевом строительстве...» ещё в 2016 году. Она предполагает, что граждане перечисляют деньги не напрямую застройщику, а на специальные счета в уполномоченных банках. Средства на эскроу-счетах «заморожены» до конца строительства. Это означает, что девелопер должен оплачивать стройку из собственного кармана или использовать целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Застройщик получит деньги граждан только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации собственности на первую квартиру. Вот теперь он может гасить кредит.

В самой схеме нет ничего принципиально нового. На рынке уже давно применяется похожий вариант с аккредитивами. Брать деньги с дольщиков до государственной регистрации договора долевого участия закон запрещает.

Поэтому застройщики предлагали перечислить первый взнос на специальный аккредитив. Эти деньги компания автоматически получала после регистрации ДДУ. Правда, в случае с эскроу доступ к средствам закрыт надолго – до завершения стройки. Сами девелоперы просят о поэтапном раскрытии эскроу: они хотели бы получать часть средств дольщиков после выполнения определённого этапа строительства, а не после ввода. Пока чиновники непреклонны.

Схема с эскроу-счетами гарантирует, что граждане не потеряют инвестиции, даже если застройщик, например, обанкротится или надолго задержит сроки ввода. Но она неминуемо приведёт к удорожанию квадратного метра. Потому что проектное финансирование – не бесплатное: банк закладывает в стоимость займа свои риски и тоже хочет что-то заработать. А застройщики переложат затраты на обслуживание кредита на дольщиков, повысив стоимость жилья...

Добровольно-обязательно

Поначалу (в 2016 году) эскроу-счета упоминались как альтернативный, но не обязательный способ расчётов. Но осенью 2017-го президент РФ Владимир Путин заявил, что за три года надо вовсе отказаться от схемы долевого строительства, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков. На переходный период чиновники решили всё же не запрещать привлечение денег граждан в период стройки, оставить договоры долевого участия, но сделать обязательным использование эскроу-счёта. Предполагалось, что на эту схему перейдут проекты, которые стартуют после 1 июля 2019-го. Однако в конце 2018-го очередные поправки в 214-ФЗ определили: новые правила распространятся на все проекты, независимо от даты получения разрешения на строительство, за исключением некоторых. 

Чтобы завершить стройку по старым правилам, проект должен соответствовать двум критериям. Степень готовности дома (на 1 октября 2019-го) – не менее 30% и наличие договоров долевого участия минимум на 10% общей площади жилых и нежилых помещений (на 1 июля). Послабления предусмотрены для проектов развития застроенных территорий, комплексного освоения, а также тех, где девелопер за свой счёт возводит социальные, 
инженерные и транспортные объекты и передаёт их государству или муниципалам. Для таких строек минимальную готовность снизили до 15%. 

Конечно, не обошлось без хитростей и манёвров. Чтобы избежать применения новых правил, некоторые застройщики продавали квартиры «сами себе», реализуя их с большим дисконтом или в рассрочку сотрудникам и родственным компаниям. Затем это жильё поступит на рынок по договорам цессии – уступки прав требования по ДДУ. Многие компании старались начать и довести до нужной готовности как можно больше проектов.

Отметим, что использование эскроу не препятствует получению рассрочки от застройщика. Хотя строителям это теперь не особо выгодно. Ведь чем больше денег набирается на счетах эскроу, тем меньше проценты по проектному финансированию. Теоретически стоимость таких кредитов может опускаться до 1% годовых и менее.

Кстати, чтобы работать с деньгами дольщиков, банки должны пройти аккредитацию Центробанка. Её получили около ста финансовых учреждений. Но вот выдавать проектное финансирование застройщикам готовы только самые крупные – Сбербанк, ВТБ, «Открытие» и некоторые другие.

Из первых рук

Евгений Барановский, заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга:

– Мы, безусловно, поддерживаем переход отрасли на использование счетов эскроу и проектное финансирование. Эта схема поможет полностью обезопасить средства граждан, которые они вкладывают в приобретение квартир в новостройках. Их деньги хранятся на специальных счетах до завершения строительства дома и последующей государственной регистрации собственности на первую квартиру.

Причём эта схема защищает граждан и от недобросовестных застройщиков, поскольку за расходованием средств будет следить банк, и от банкротства девелопера. В любом случае дольщикам вернут вложенные деньги.

Граждане также защищены от банкротства или отзыва лицензии у уполномоченного банка, в котором открыты эскроу-счета. Возврат средств в размере до 10 млн рублей гарантирует Агентство по страхованию вкладов.

Правда, пока на новую схему перешли единичные проекты. Большинство уже начатых строек законодатель разрешил завершить по старым правилам, привлекая деньги дольщиков напрямую с помощью договоров долевого участия.

Сейчас в Петербурге 183 застройщика возводят многоквартирные дома по 430 разрешениям на строительство – всего заключено около 144 800 договоров долевого участия. 3% из этого объёма (15 разрешений на строительство и 4737 ДДУ) уже являются «проблемными» и включены в «дорожную карту» по восстановлению прав обманутых дольщиков.

Проекты по 327 разрешениям (или 76% от всего объёма), где заключено более 136 500 ДДУ, соответствуют критериям и могут быть завершены по старым правилам. Из них восемь финишируют уже в 2019 году.

Ещё 88 проектов (21%) не соответствуют критериям. Из них застройщики 11 проектов планируют продолжить работы за счёт собственных средств, не привлекая деньги граждан. По 64 проектам компании уже подали заявки в банки на получение проектного финансирования. Ещё пять обращений за подтверждением соответствия критериям мы сейчас рассматриваем.

Опасения вызывают только восемь проектов общей площадью 236 000 кв.м, в которых заключено 227 ДДУ. Они не соответствуют критериям и имеют низкие шансы на получение проектного финансирования. В пяти случаях действия разрешений на строительство приостановлено по решению судов, ещё на трёх объектах работы не ведутся.

Денис Горбунов, председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти:

– Новая модель финансирования жилищного строительства нацелена на защиту прав покупателей жилья, борьбу с таким явлением как «обманутые дольщики», удаление с рынка недобросовестных застройщиков. С 1 июля 2019 года вступили в силу серьёзные законодательные изменения, которые положили начало трансформации рынка – по сути, начался переходный период на пути полного отказа от долевого строительства.

На территории Ленобласти работают 107 застройщиков, которым выдано 157 разрешений на строительство 5,5 млн кв.м жилья. Они заключили около 42 500 договоров долевого участия. Уже начатые проекты мы делим на три группы. 

Первая – это те, которые уже получили или имеют высокие шансы получить проектное финансирование и будут строиться по новому механизму. Пока за такими кредитами обратились пять застройщиков, реализующих семь проектов. На три проекта финансирование уже получено.

Вторая группа – проекты, которые можно финансировать по старой схеме, привлекая средства дольщиков напрямую по договорам долевого участия. Для этого они должны соответствовать определённым критериям по степени готовности и объёму продаж. Нами выдано 101 заключение о соответствии этим критериям. Это 64% от общего числа, или 4,05 млн кв.м.

Наибольшее беспокойство вызывает третья группа, в которую входят проекты, не получившие заключения; их застройщики не смогут получить проектное финансирование и не имеют достаточно средств. Таких проектов в Ленобласти около 11%, площадью 240 000 кв.м. Эти застройщики либо уже признаны банкротами, либо находятся на грани банкротства. Все эти стройки включены в единый реестр проблемных объектов, для всех определены мероприятия по завершению строительства и восстановлению прав дольщиков.

Есть ещё несколько объектов, не попавших ни в одну из групп. Это стройки на стадии ввода в эксплуатацию, завершение которых планируется за счёт привлечённых средств инвесторов, а также проекты, где проданы 100% площадей: 31 проект, или 20% от общего числа разрешений на строительство.