Когда мы покупали квартиру, смотрели на план и видели, что наш прекрасный вид из окна на природу в перспективе не будет закрыт. Однако через пару лет планы застройщика внезапно поменялись, и наш вид вскоре пропадет. 

Имеет ли право застройщик менять план застройки микрорайона и могу ли я требовать какую-либо компенсацию из-за этого?

С уважением,

Павел В.

К сожалению, в вашем случае шансов на компенсацию нет практически никаких. А вот если с самого начала, с момента заключения договора, зафиксировать обещания застройщика на бумаге — можно рассчитывать на компенсацию. Объясню, как это устроено.

Вид из окна как условие договора

Вид из окна ни в одном договоре не оговаривается и не определяется законом как обязательное условие договора. Поэтому крайне тяжело получить компенсацию за то, что вместо вида на поля и леса у вас будет вид на глухую стену соседнего дома.

Компенсация подразумевает, что какие-то ваши права нарушены. Вопрос в том, как доказать, что эти права вообще есть, и чем именно они нарушены. Ни закон, ни нормы проектирования не предусматривают за покупателем такого права, как «иметь красивый вид из окна». Если дом введен в эксплуатацию, значит, он построен в соответствии со снипами, ТУ и прочими правилами и тут никаких нарушений ваших прав нет. 

Например, по закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан предоставить покупателю информацию о градостроительном плане земельного участка и плане организации строительства — то есть о том, что и когда он там построит. В этих документах видны все объекты, которые возводит застройщик на земельном участке. 

Получается, что по решению Верховного суда застройщик при заключении договора должен сообщить покупателю следующую информацию:

1.  Описание местоположения дома с учетом окружающей обстановки.

2.  Сведения о месте расположения в многоквартирном доме общего имущества, например шкафа с тем самым газовым оборудованием.

Можно ли доказать, что застройщик обманул, обещая красивый вид из окна

Из-за позиции Верховного суда может сложиться впечатление, что вот оно, решение проблемы. Если застройщик при заключении договора не предупредил, что через пару лет вид из окна закроют застройкой, — значит, не донес до покупателя важную информацию и нарушил его права. Но это не совсем так. 

В том деле дом и газовый шкаф напротив окна строил один и тот же застройщик. Он не мог не знать, что напротив окна появится эта постройка: она была предусмотрена в плане изначально. Просто покупателю об этом не сказали. Поэтому суд и сделал вывод о вине застройщика.

В большинстве случаев вид из окна портится за счет строительства других домов или даже жилых комплексов. Вероятнее всего, их строят другие застройщики на отдельных земельных участках по совсем другим проектам. Эти застройщики не должны согласовывать ни с вами, ни с другими застройщиками, кто кому какой вид из окна портит. Так же и ваш застройщик не может отвечать за то, что построили другие. 

Даже если при комплексной застройке дом на фоне вашего красивого вида строит тот же застройщик, оспорить это и получить компенсацию не получится. Другой дом — это не часть вашего с застройщиком договора. Если его строительство не нарушает нормы — например, нормы освещенности, когда построенный дом перекрывает солнечный свет, — сделать ничего не получится.

Застройщик вправе использовать свою землю в рамках закона так, как ему угодно. Если вид разрешенного использования земельного участка допускает возможность строить многоэтажный жилой дом, то застройщик может строить его независимо от вашего желания. 

Да, бывают некоторые ограничения. Например, если дом уже построен, в нем живут люди, а соседний участок пока не выделен под застройку: там, например, стоянка или сквер. Застраивать этот участок можно только с учетом результатов публичных слушаний жителей окрестных домов. Но если участок уже выделен под комплексную застройку территории, публичные слушания не проводятся. 

Что можно сделать

Можно попробовать еще на стадии заключения договора с застройщиком через переписку добиться от него точной информации: что и где еще будет построено на соседних участках земли. Например, можно написать письмо и спросить: планируется ли строить на соседних участках другие дома? Или запросить градостроительный план земельного участка или план организации строительства. В общем, любыми методами добиться, чтобы застройщик дал вам бумагу, где прямым текстом написал бы: нет, мы не планируем строить другие дома напротив вашего окна. Так вы получите максимальное количество доказательств того, что вид из окна для вас — это важное условие приобретения квартиры. 

В любом случае, даже если вы докажете, что застройщик обманул, обещая красивый вид, доказать размер вреда, который причинил вам этот обман, очень сложно. При проблемах с качеством объекта долевого строительства дольщик вправе требовать от застройщика по своему выбору: 

1.  безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2.  соразмерного уменьшения цены договора;

3.  возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Устранить такие недостатки, как вы понимаете, нельзя: соседний дом не снесешь. Возмещать вам расходы тоже не за что. Заменить квартиру на другую нельзя, Верховный суд в том решении прямо на это указал. Остается только уменьшение цены договора. Однако не существует экспертного способа оценить уменьшение рыночной цены квартиры из-за изменения вида из окна. Ни одно заключение эксперта, даже если вы его получите, суд не примет, так как вид из окна — это субъективная характеристика, а не объективная.

Если собрать все доказательства переговоров с застройщиком и найти эксперта, который даст расчет изменения цены квартиры, то теоретически можно попробовать добиться какой-то компенсации от застройщика в суде. Однако, о таких случаях в судебной практике неизвестно. Если у вас получится, обязательно напишите нам — сделаем еще одну статью.