Источник: Финансовая газета

В течение января – сентября 2018 года в Москве было выставлено на продажу 2,388 млн кв. м жилой недвижимости, свидетельствуют данные портала irn.ru. Ввод новых площадей стал рекордным за последние годы, опередив показатель 9 месяцев 2017 года на 43%. Более того, строители за три квартала превысили показатели прошлого и позапрошлого года в целом, когда на рынок было выведено 2,038 млн и 1,706 млн кв. м. жилой недвижимости соответственно.

Предложение растет

Рост ввода жилья объяснялся несколькими факторами. Прежде всего, девелоперы около года назад начали увеличивать объемы строительства, предположив, что кризис в стране завершен, а ставки по ипотеке будут и дальше снижаться. Доступность ипотеки – один из главных факторов успешности продаж жилья, поскольку кредиты под залог недвижимости сейчас берет примерно половина покупателей.

К тому же смягчение денежно-кредитной политики ЦБ привело не только к понижению ипотечных ставок, но и к удешевлению кредитов застройщикам. Это позволило как нарастить объемы нового строительства, так и завершить «долгострои» – объекты, которые ранее финансировались по остаточному принципу из-за нехватки финансовых ресурсов у девелоперов и низкого спроса на недвижимость.

С 1 июля 2018 года были серьезно ужесточены требования к застройщикам, в том числе в части финансирования строительства объектов и заключения договоров с дольщиками. В преддверии этого законодательного изменения девелоперы увеличивали число начатых проектов, чтобы еще на какое-то время сохранить возможность работать по старым правилам, и сейчас часть таких новостроек вышла в продажу.

Естественно, что столь мощный выход на рынок нового жилья при не изменившемся спросе не мог не сказаться на ценах. По данным irn.ru, выпущенные на рынок в третьем квартале новостройки продавались более чем на 20% дешевле «старых» новостроек. В том числе бизнес-класс подешевел наиболее сильно – снижение цен по «сверхновым» объектам здесь составило 27,5%. При этом в целом цены на новое жилье показывали умеренный рост.

Эти цифры еще раз свидетельствуют о том, что девелоперский бизнес, вопреки заявлениям некоторых его представителей, по-прежнему остается вполне рентабельным. Ведь если застройщики могут себе позволить снижать цены на четверть, то это явно говорит об их уверенности в устойчивости бизнеса. Но ситуация может резко измениться уже в ближайшие месяцы, поскольку эксперты рынка не отмечают роста спроса из-за плохой экономической ситуации в стране. При этом у большинства застройщиков очень высокая долговая нагрузка и спад продаж может привести к тому, что ряд компаний просто не справится с обслуживанием долгов.

Ипотека подорожает

По информации ЦИАН, в октябре число сделок с новостройками в Московском регионе выросло на 23,8% по сравнению с сентябрем, а в денежном выражении этот показатель увеличился на 26%. Всего было заключено 13,9 тыс. договоров. В том числе в границах «старой» Москвы было зарегистрировано 5,7 тыс. сделок, что на 25,6% больше, чем месяцем ранее.

«В Новой Москве в октябре зафиксировано рекордное количество зарегистрированных ДДУ с момента присоединения новых территорий – 2,7 тыс. сделок. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем продаж вырос на 50,6% и на 15,5% по сравнению с сентябрем 2018 года», – отмечают эксперты ЦИАН.

Такой серьезный рост был вызван несколькими факторами. Прежде всего, в августе – сентябре прошла очередная волна девальвации рубля. И хотя российская валюта немного отошла от локальных максимумов в районе 70 руб. за доллар, но надежды на укрепление национальной валюты окончательно рассыпались. 

Традиционно девальвация рубля приводит к увеличению дорогостоящих покупок населением, пока цены на квартиры и машины не успели «догнать» рубль.

Падение его курса вызвало отток средств из рублевых активов, прежде всего с рынка ОФЗ, что вызвало рост стоимости денег на межбанковском рынке и стало одной из причин того, что Банк России впервые с декабря 2014 года в сентябре повысил ключевую ставку на 0,25 п. п. – до 7,50%. И неудивительно, что вслед за регулятором ставки по ипотеке подняли и банки.

При этом многие кредитные организации увеличили стоимость обеспеченного квартирой кредита на 0,5–1 п. п., то есть заметнее прироста ключевой ставки. Это связано с тем, что ранее они чересчур оптимистично смотрели на перспективы снижения ставок в частности и экономики России в целом. Еще в начале года ряд аналитиков ожидал, что к декабрю регулятор доведет ключевую ставку до 5,5–6%, и, исходя из этих прогнозов, банки снижали проценты по кредитам опережающими темпами. Банкиров можно было понять еще и потому, что ставки по межбанковским кредитам, то есть стоимость денег на рынке, также падали и часто были ниже ставки Банка России.

Сейчас лидер ипотечного рынка – Сбербанк – предлагает минимальную ставку в размере 7,5% годовых на покупку квартиры в новостройке при условии наличия у заемщика зарплатной карты банка и при страховании жизни. Данный тариф действует только при покупке жилья у ограниченного круга застройщиков, которые, вероятно, дотируют дешевую ипотеку. Ставка же по кредитам на покупку готового жилья начинается от уровня 9,2% годовых. Как показывает практика, получить кредит по минимальным объявленным банком ставкам обычно очень не просто, а для большинства заемщиков реальная ставка на 1–3 п. п. выше.

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме 8 ноября, заявила о возможности «некоторого повышения ключевой ставки». Это значит, что стоимость ипотеки возрастет еще. Последнее в этом году заседание совета директоров Центробанка пройдет 14 декабря, и некоторые финансовые аналитики предполагают, что именно тогда и будет принято очередное решение о повышении ключевой ставки ЦБ.

Так что рост затрат на обслуживание кредитов вполне может стать неприятным новогодним «подарком». А обозначенная президентом Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию цель по ипотеке в 7% годовых вновь начинает выглядеть чем-то очень далеким и почти несбыточным.

И это не говоря о том, что с нового года возрастет ставка НДС, что также прибавит к стоимости квартиры пару процентов. И неудивительно, что в ожидании ухудшения условий те, кто ранее присматривался к новой квартире, ускорили принятие решения о покупке. В результате в октябре в Московском регионе было заключено рекордное в 2018 году количество ипотечных сделок с новостройками – 8,1 тыс. (+28% по сравнению с сентябрем). При этом с начала года в среднем в месяц заключалось около 6 тыс. ипотечных сделок.

Рынок покупателей

Нет сомнений, что до конца года спрос на жилье будет оставаться повышенным – на сделки будут в ускоренном порядке выходить те, кто уже определился с покупкой квартиры. Однако продать все построенные квадратные метры не удастся, и значительная их часть перейдет на следующий год. Судя по тому, что объем ввода в эксплуатацию новых квартир существенно превышает объем их покупки, застройщикам придется завлекать клиентов скидками. Такими образом, можно ожидать начала «демпинговой войны» девелоперов, многие из которых являются «перезакредитованными» и будут вынуждены идти на максимальные скидки ради получения средств, необходимых для оплаты своих обязательств.

«Приостановка падения и небольшой отскок цен в некоторых сегментах в последние месяцы – это временное явление, связанное главным образом с резким удешевлением ипотеки, а не свидетельство разворота рынка. В обозримом будущем цены на жилье в московском регионе вновь начнут снижаться на фоне увеличения разрыва между уровнем спроса и объемом предложения», – отмечают эксперты irn.ru.

Отсюда напрашивается очевидный вывод: рынок недвижимости переходит во власть покупателей. Это значит, что торг с девелопером будет вполне уместен. Причем можно пытаться как непосредственно снизить цену на покупаемую квартиру, так и договориться о рассрочке или «помощи» застройщика в получении ипотеки по более выгодным условиям.

Возможно, тем, у кого есть большая часть средств на покупку, стоит приступить к конкретным переговорам по покупке квартиры в первом квартале следующего года. Обычно в январе – марте наблюдается серьезный спад покупательской активности, и продавцы становятся более сговорчивыми.

Элитное жилье сокращается

Отличающаяся от общей ситуация наблюдается на рынке элитной недвижимости, где объем предложения сокращается. «Если на протяжении 2016–2017 годов в бизнес-классе мы наблюдали ежеквартальный рост объема первичного предложения, то начиная со второго квартала 2018 года сформировалась прямо противоположная тенденция – снижение объема первичного предложения. Это связано с ростом количества сделок в совокупности со снижением нового объема предложения», – отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова.

По информации компании, за последний квартал объем предложения недвижимости бизнес-класса сократился на 11% и составил 15 тыс. лотов общей площадью 1,15 млн кв. м, что оценивается почти в 310 млрд руб. При этом средняя стоимость «квадрата» элитной недвижимости подорожала за квартал на 2%, что также наводит на мысли о необходимости ускориться с выходом на сделку тем, кто к этому уже готов морально и материально.

Впрочем, снижение объема строительства жилья для богатых говорит о том, что девелоперы считают это направление менее перспективным и сосредотачивают основные усилия на возведении домов для рядового клиента. В случае возникновения проблем и появления потребности у застройщика в деньгах быстро продать дорогие квартиры, в отличие от массового сегмента, намного сложнее.