Источник: Квартирные истории

Наступила осень. В течение многих лет было заметно, что обычно в сентябре рынок недвижимости ощутимо активизируется. В нынешнем году оживление рынка есть, но оно пока не столь значительно. О том, почему так происходит, и что нам ждать от нынешней осени, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов:

— Ситуация на рынке, несмотря на начало осени, довольно спокойная. Первая половина сентября продолжает все тенденции второй половины лета. Влияет также фактор погоды. Тёплая и комфортная погода не способствует активности населения. Многие еще отдыхают. Дачный сезон продолжается. Я думаю, что в октябре мы увидим достаточно резкое оживление.

— Летом во многих СМИ писали о том, что спрос на квартиры упал. Вы согласны с этим утверждением?

— Я бы так не сказал. Сделки шли. Летом было много телефонных звонков со стороны клиентов, всё лето покупатели активно смотрели квартиры. Однако, на этапе принятия решения у покупателей возникали сомнения. Причины появления сомнений – это предмет отдельного разговора. Важно, что уменьшения активности не было. Хотя сделок было и не так много.

Есть ещё одно обстоятельство. Рынок стабилен, резких скачков цен нет, экспонируется множество объектов, на любой вкус и кошелёк. Покупатель при таком рынке хочет поездить, посмотреть, поприцениваться. И его можно понять.

— Ряд аналитиков утверждают, что спрос вернется осенью на рынок, но…без роста цен. Как бы вы это прокомментировали?

— Согласен с ними, но лишь отчасти. Спрос, конечно же, вернётся. Однако, все законы рынка работают всегда и в полной мере. Без роста цен, к сожалению, никак не получится. Спрос, как известно, определяет предложение. Кроме того, летние изменения на рынке новостроек давят на рынок с другой стороны. Если цены на новостройки пошли вверх, то на вторичном рынке цены тоже растут. Продавцу некуда деваться. Он вынужден переписывать ценник в сторону повышения, чтобы суметь купить себе другую квартиру.

— Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко говорит, что «…осенний спрос выбран еще весной, когда был ажиотаж с экскроу-счетами. Поэтому нынешняя осень будет спокойной…» А каково ваше видение ситуации?

— Нужно понимать, что подразумевает г-н Репченко под термином «спокойный рынок недвижимости»? Если речь идёт о том, что осенью не появятся километровые очереди за квартирами, то в этом я с ним согласен. Мы не ожидаем взрывной покупательской активности. Нет для этого предпосылок. Другая тема — это ожидаемое осеннее повышение уровня спроса. Я, пользуясь терминологией нашего коллеги, считаю, что спрос осенний все же не выбран. Спрос обязательно повысится. Вопрос состоит в том, насколько заметным будет это изменение. Да, переход на эксроу-счета подстегнул людей к активности, но не всех. Так что в середине осени мы увидим активность и в спросе, и в предложении. Для примера приведу простую статистику: в первую неделю сентября сотрудники нашего агентства заключили с клиентами в два раза больше договоров, чем в последнюю неделю лета.

— На конференции Московской ассоциации риэлторов говорили, что доля ипотеки стала очень высокой, и она уже приближается к так называемой «красной черте». А за ней может наступить крах. Верите ли вы, что на рынке надувается «ипотечный пузырь»?

— Я бы не стал столь сильно сгущать краски, хотя определённые проблемы на рынке ипотеки действительно есть. И нам, риэлторам, как участникам ключевых событий на рынке недвижимости, это видно «невооружённым взглядом». К сожалению, некоторые банки не в полной мере используют ограничительные меры, чтобы отказать в одобрении выдачи ипотечного кредита ненадёжному заёмщику. Это может привести к тому, что некоторым заёмщикам через какое-то время будет очень сложно обслуживать ежемесячные платежи по кредиту. В этом случае «ипотечные каникулы» смогут помочь, но не радикально. «Ипотечные каникулы» – это мера, к которой заёмщики прибегают только в исключительных случаях, так как, во-первых, остаток задолженности у заёмщика не снижается, во-вторых, у многих банков есть свои программы реструктурирования и/или рефинансирования, и, в-третьих, «ипотечные каникулы» очень портят кредитную историю.

— По рынку идут разговоры о том, что строительная отрасль все больше попадает под влияние государства. Мол, останутся только крупные строительные компании, которые будут подрядчиками государства, как было при СССР. Каково ваше мнение на сей счет?

— Это, по большому счёту, так и есть.

— Но может это не так и плохо?

— Считаю, что плохо.

— Почему?

— Эскроу-счета были введены с целью защиты покупателей от перспективы стать «обманутыми дольщиками». Защита покупателей — это очень важно. Однако, в новых условиях выживут далеко не все застройщики. Может остаться ограниченный круг компаний, приближённых к ключевым банковским структурам. И тогда мы попадём в ситуацию, когда конкуренция снизится, а кое-где и вовсе пропадёт. А рынок без конкуренции – это плановое хозяйство, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Если государство сможет наладить контроль над финансовым аспектом процесса строительства, если все денежные средства будут передвигаться в строгом соответствии с законом, то нечистые на руку застройщики не смогут убежать с деньгами обманутых дольщиков в неизвестном направлении, как это бывало в недавнем прошлом.

— Скажите, а почему, на ваш взгляд, застройщики не снижают цены? Покупательная же способность населения падает, а жилья строится все больше. Непроданные квартиры висят у них на балансе. Какой смысл им держать высокие цены?

— Да, перекосы в экономике есть. Подмосковье действительно застроено, квартир пустых много.

— Могли бы сбросить цены и продать быстро все свои остатки.

— Видимо, не всё зависит от строителей. У них же есть обязательства перед подрядчиками, перед администрацией. А сейчас прибавились более чем серьёзные обязательства перед банками-кредиторами. Банкиры не станут слушать вдохновенные рассказы об изменениях тенденций развития рынков недвижимости. Кредитный договор предполагает жёсткое и регулярное погашение задолженности по кредиту. Вот и не спешат пока наши строители снижать цены. Осень покажет, кто из них сможет выстоять в столь сложных условиях.

— Интересное предположение недавно высказал аналитик Юрий Кочетков. Он считает, что мечта ипотечника – это кризисы и различные потрясения. Мол, инфляция увеличивается, и тогда легче гасить кредит. Как бы вы прокомментировали это высказывание?

— Категорически с ним не согласен. Во время кризиса тяжело всем. Люди в этот сложный период гораздо чаще рискуют потерять работу. В этой ситуации говорить о том, что во время кризиса легче гасить кредит, не приходится. Поэтому, когда мы говорим о кризисе, то давайте говорить начистоту. Ипотечным заёмщикам тяжелее всех. Возможно, существует ограниченный круг заёмщиков, у которых во время кризиса имеется «подушка безопасности», но их, как правило, единицы. Только они могут выиграть во время кризиса. Для большинства людей кризис – это сложнейшая пора жизни.

— Вячеслав Анатольевич, что вы можете сказать нашим читателям в конце нашей беседы?

— Хочу пожелать спокойствия и благополучия. Никаких кризисов! Как только возникнет желание решить свой жилищный вопрос с максимумом безопасности и выгоды, — обращайтесь к специалисту из авторитетной риэлторской компании. Тогда все вопросы будут решены в срок и на самом высоком профессиональном уровне…